Frage Hauskauf und anschließende Vermietung durch deutsche eGbR?

[BR-MV]

Hallo Allerseits,
ich bin völlig neu hier auf der Seite und künftig auch in Portugal, besser gesagt auf den Azoren (Sao Miguel), künftig heißt: wenn es mit dem Kauf eines schon ausgedeuteten Hausgrundstücks klappt. Zu dem Wohnhaus gehören auch 2 Cottages, die künftig zu Ferienzwecken vermietet werden sollen.

Darum drehen sich nun auch meine Fragen (zugegeben: etwas speziell):

Da wir mit den Kindern in D eine Gesellschaft bürgerlichenn Rechts haben (Zweck war auch dort der Erwerb eines Grundstücks und Vermeidung späterer Erbschaftsteuer), wollen wir das in P nun genauso handhaben. Das Grundstück soll also auf die im Gesellschaftsregister (Register neu seit 1.1.2024) eingetragene Gesellschaft (eGbR) erfolgen. Die GbR wird also künftig die Vermietung betreiben und damit zum "Klein-Unternehmer". Soweit ich mich bisher informieren konnte, bedarf es daher einer NIPC für die GbR. Sowohl für den Kauf als auch für die Vermietung. Werden Hilfkräfte angestellt, dann braucht es wohl auch noch eine Sozialversicherungsnummer (NISS). Eine Online-Antragstelle (gov.pt) habe ich schon ausfindig machen können. Hat jemand mit deutscher GbR in Pt Erfahrung?

Vielleicht ist das ganze Konstrukt für Pt aber auch schlecht zu händeln, zumal mir nicht klar ist, welches steuerlich alljährlich wiederkehrende Brimborium dadurch auf uns einstürzt??

Hierfür nun eigens ein Steuerbüro o.ä. zu konsultieren, wäre angesichts der zu erwartenden geringen Umsätze vermutlich zu hoch gegriffen. Wir wollen ja auch keine Zweigniederlassung in Pt dafür gründen, lediglich die Betriebsstätte befände sich dort.

Vielleicht hat jemand in der Runde Erfahrung mit ähnlichen "Unternehmensfragen" in Pt ? Ein Erfahrungsaustausch wäre außerordentlich hilfreich oder vielleicht hat doch eben jemand eine Empfehlung für einen professionellen Berater vor Ort? Herzlichen Dank schon mal vorab!

 

[Farbenzeit]

Werdet Ihr alle auch in Portugal leben, die GbR aber in Deutschland sein?
Oder wird die deutsche GbR ersetzt durch eine portugiesische Rechtsform? Oder bleibt Ihr in Deutschland?
Ich würde mal bei der IHK anfragen.
Ansonsten glaube ich nicht, dass man da um einen kompetenten! Steuerberater drumherum kommt, der sich mit sowas auskennt.

 

[BR-MV]

Hi Farbenzeit,
also wir werden allesamt wohl erst einmal überwiegend in D wohnen, jedenfalls weniger als die 183 Tage in PT sein. Die eGbR bleibt mit Sitz in D bestehen. Nach deutschem Recht können GbRs im neu geschaffenen Gesellschaftsregister eingetragen werden, erlangen damit eigene Rechtspersönlichkeit (ähnlich GmbH) und die Vertretung kann jetzt mit einem Registerauszug nachgewiesen werden (ähnlich GF bei GmbH). Damit kann die eGbR jetzt auch Betriebsstätten im Ausland unterhalten, ohne eigens eine Zweigniederlassung in PT errichten zu müssen. Nach deutschen Recht also riesiger Fortschritt, nur findet man im Netz natürlich noch nichts für die Praxis in PT. Mir geht es erstranging um die Erlangung der NIPC für die eGbR und die Fragen, die sich allgemein um den steuerlichen und den Buchungsaufwand in PT drehen. Zu den Anforderungen an Rechnungen, Buchungsprogramme etc. habe ich inzwischen schon hier (hervorragendes Forum übrigens, vielen Dank an alle!) schon praxistaugliche Hinweise gefunden.

 

[Farbenzeit]

Also die NIPC ist doch nur die NIF, oder? Also die Steuernummer.
Das ist ganz einfach, könnt Ihr beim Finanzamt auf Sao Miguel bekommen, auch mit deutscher Adresse.
Da gibt's hier auch ganz viele Beiträge hier im Forum.
Es braucht dann jeder eine, weil im Vertrag alle Gesellschafter stehen und jeder steuerpflichtig ist.
Aber wie gesagt, die genauen Umstände und damit verknüpften Rechte und Pflichten würde ich von Fachleuten klären lassen.

ps: hier nochmal die Vorgehensweise für Vermietungen, vielleicht noch hilfreich:

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[Iris_K]

Das " Problem" mit Immobilien in Portugal ist, dass hier beim Verkauf auf 50% des Veräußerungsgewinnes die Einkommenssteuertarife verwendet werden. Da kann man dann schon recht schnell beim maximalen Steuersatz liegen. In der Richtung würde ich mich auch noch mal Erkundigen.

Ansonsten gilt normalerweise wenn Erben und Erblasser ihren Wohnsitz in Deutschland haben Deutsches Erbrecht.
Im normalen Fall gibt man die Immobilie bei der Erbschatssteuererklärung an. Will man sich dann von der Immobilie trennen, wir der erziehlte Gewinn in Portugal versteuert.

 

[lotteluna]

zumal mir nicht klar ist, welches steuerlich alljährlich wiederkehrende Brimborium dadurch auf uns einstürzt??

Hierfür nun eigens ein Steuerbüro o.ä. zu konsultieren, wäre angesichts der zu erwartenden geringen Umsätze vermutlich zu hoch gegriffen.

Naja, ganz trivial ist das Ganze nun auch nicht und ohne Steuerbüro werdet ihr wahrscheinlich auch nicht auskommen. Da São Miguel nun mal aktuell die "Goldgrube" in puncto Monetarisierung der Azoren ist, werdet ihr wahrscheinlich schnell über dem "Freibetrag" sein, dann ist das sicherlich sinnvoll, sich da professionelle Unterstützung zu holen, das kostet in Portugal nun auch nicht die Welt. Und das deutsche Finanzamt will natürlich auch über eure Einkünfte in Portugal ganz genau Bescheid wissen...

Zu eurer speziellen Situation kann ich euch sonst keine Tipps geben. Von Freunden, die selbst mehrere Ferienimmobilien auf der Insel vermietet haben, weiß ich nur, dass es doch mit so einigen bürokratischen Aufwand verbunden war. Um das "Brimborium" werdet ihr wohl nicht herum kommen...

 

[BR-MV]

Hallo allerseits,

.. und herzlichen Dank an alle für die schnelle Rückmeldung auf meinen Post, Dank auch an Farbenzeit für den AL-Link, werde ich gleich mal studieren.

Die NIPC-Beantragung kann man ja (grundsätzlich) online vornehmen, falls das jemand mal brauchen sollte, hier der offizielle Link:

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Allerdings wird dort die Eingabe der Handelsregisternummer benötigt. Die in D geführte Registernummer ist da nicht ausreichend und in PT wollen wir gerade keine „Zweigstelle“ errichten, die dann alljährlich in PT zusätzliche Formalien zu erfüllen hätte. Ich habe jetzt mal zu diesem Thema einen professionellen Dienstleister angeschrieben, der mir persönlich auch schon eine NIF besorgt hat. Werde berichten …

Warum gerade die deutsche eGbR als Käufer? Weil wir das Objekt später eben nicht mehr (mit allen erbrechtlichen und erbschaftssteuerlichen Folgen, Laufereien und Kosten) vererben wollen. Daher sind die Kinder von vornherein die Gesellschafter und damit Eigentümer, während wir Eltern uns mit einem Nutzungsrecht begnügen. Die eGbR bringt außerdem die Möglichkeit für die Eltern (stärkere) Stimmrechte bei Fragen (Nutzung, Verkauf u.a.) zu begründen. Daher hatten wir der eGbR den Vorzug gegeben gegenüber einem direkten Kauf des Objekts durch die Kinder in Miteigentumsgemeinschaft. Für letzteren Fall wäre es sicher einfach so, wie Farbenzeit meinte (je eine NIF für alle beantragen).

Außerdem kann bei der eGbR jetzt eine Person im Register als Bevollmächtigter für die Gesellschaft benannt werden. Das erspart uns, bei allen bürokratischen Aktionen immer alle Familienmitglieder „zusammenzutrommeln“.

Letztlich wird die steuerliche und gewerbliche Betreuung nach PT- Landesrecht wohl doch professionelle Hilfe nötig sein.
Kann vielleicht jemand aus dem Forum
a) für die Vertragsgestaltung
b) für die steuerliche Begleitung
c) für die Vermietung vor Ort (Schlüsselhalter, Bettenwechsel, Housekeeping)
für den Bereich Ponta Delgada Empfehlungen geben?

 

[lotteluna]

Mhm, habt ihr euch eigentlich mal erkundigt, ob das so in Portugal überhaupt funktioniert? GbR und eGbR sind ja nun mal deutsche Gesellschaftsform, inwieweit es da portugiesische Pendants gibt... Und klar, dass dann deutsche Handelsregisternummer nicht funktioniert... Ich hatte das immer so verstanden, dass man um die Gründung einer Niederlassung nicht herum kommt. Befasst euch mal mit den portugiesischen Gesellschafterformen, vielleicht findet sich da was passendes für eure Situation.
Und was den Link von PearlsofPortugal angeht... Nicht vergessen, dass deren Hauptgeschäft im Verkauf von Immobilien besteht. Ich würde mich nicht ausschließlich darauf verlassen, sondern z. Bsp.auf den Seiten von RA Rathenau nachlesen (klar da ist die Juristeri das Hauptgeschäft...aber die Infos auf der Seite zu den rechtlichen Aspekten waren immer recht aktuell).
Normalerweise ist ein Solicitador für den Hauskauf völlig ausreichend, ob das in euren speziellen Fall auch so ist, kann ich nicht beurteilen. Wie sieht es eigentlich mit euren Sprachkenntnissen aus? Deutschsprachig wird auf den Azoren schwierig, Englisch geht und um Portugiesisch werdet ihr langfristig nicht herum kommen...

 

[Farbenzeit]

Zu Rechtsformen ein paar links, vielleicht die jeweiligen Ansprechpartner mal kontaktieren.

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und klar, Rathenau macht da auch was:

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Ich hätte jetzt noch gefragt, ob der Kauf in trockenen Tüchern und alles geklärt und legal bzgl. Papieren und Wohnberechtigung der zu vermietenden Objekten ist...das kann nämlich mehrere Monate und länger dauern. Bevor man sich also schon viel Arbeit und Gedanken um zB Housekeeping macht,
Zeit und eventuell Geld investiert, ist das ja auch nicht unerheblich.

 

[ALISAN]

Moin
Meines Wissens (ich bin kein Anwalt oder Steuerberater!) gibt es in PT keine mit der GbR/eGbR vergleichbare Gesellschafterform. Was dem am nächsten käme, wäre eine "Sociedade em nome colletivo", wo alle Gesellschafter vollumfänglich mit dem privaten Vermögen haften. Diese müsste auch in im Handelsregister eingetragen werden und wäre natürlich in PT steuerpflichtig, dann wie eine GmbH, also mit doppelter Buchführung ... ich denke, das würde in eurem Fall entfallen.

Kurz: Das Vorhaben in der gedachten Form wird in PT nicht funktionieren. Wenn mich nicht alles täuscht, dann werden auch sämtliche Mieteinnahmen zuerst in PT steuerlich verarbeitet werden müssen, egal mit welcher Gesellschaftsform oder eben als Privatperson.

Eine Immobilie darf natürlich auch mehrere Eigentümer haben, diese müssen dann auch jeweils eine pt. Steuernummer haben (NIF für privat, NIPC für Gesellschaften) und für manche Angelegenheit muss die Unterschrift aller Beteiligten vorhanden sein, manchmal sogar persönlich beim Notar (oder von einem Rechtsvertreter mit entsprechender Vollmacht).

Viel Erfolg und überlegt euch das sehr gut, bzw. lasst euch von rechtlich belastbarer Seite beraten

.

 

[BR-MV]

Also ich habe jetzt mal Dr. Rathenau sowie Hr. Pohl von pearlsofportugal angeschrieben. Mal sehen, wie es weiteregeht. Vielen Dank nochmals, auch den weiteren "Ratgebern"

 

[BR-MV]

Grundsätzlich wird erst die Gesellschaft registriert werden müssen, bevor eine NIF vergeben werden kann. Nun kann man wohl eine Gesellschaft für einen sog. isolierten Akt in Portugal registrieren lassen, wir werden sehen ...

 

[Riko]

Da wir mit den Kindern in D eine Gesellschaft bürgerlichenn Rechts haben (Zweck war auch dort der Erwerb eines Grundstücks und Vermeidung späterer Erbschaftsteuer), wollen wir das in P nun genauso handhaben.

Kinder zahlen P keine oder nur wenig erbschaftssteuer....

 

[Iris_K]

Kinder zahlen P keine oder nur wenig erbschaftssteuer....

Aber nur wenn sie in Portugal leben. Die Erbschaftsteuer würde ja in Deutschland anfallen.

 

[Riko]

Aber nur wenn sie in Portugal leben. Die Erbschaftsteuer würde ja in Deutschland anfallen.

Sicher ?

 

[Iris_K]

Ja. War so bei Bekannten und kann man auch nachlesen :

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[Farbenzeit]

passt...

Der deutsche Finanzbeamte dürfte vielmehr regelmäßig keine konkrete Vorstellung haben, was eine Eigentumswohnung in Paris oder ein Ferienhaus auf den Azoren Wert ist.

 

[lotteluna]

Da würde ich mich nicht auf die Trägheit der deutschen Finanzbürokratie verlassen... Unser Finanzamt war letztes Jahr sehr hinterher, uns etwaige Geldgeschäfte durch (nicht vorhandene) Vermietung unseres Hauses auf den Azoren nachzuweisen... Und der internationale Datenaustausch funktioniert da offensichtlich recht gut... Wenn man vermietet, muss man das auch als Welteinkommen bei der deutschen Finanzbehörde angeben. Und da kann sich letztendlich auch ein durchschnittlicher Beamter so seinen Reim auf den Wert einer Immobilie machen, weil man sowohl Kaufbetrag, Geldeinnahmen etc. nachweisen muss. Klar sind Wertsteigerung durch den Immobilienboom nur abzuschätzen, aber mit den Daten aus den angeforderten Unterlagen (und einen Blick auf gängige Immobilienportale) kann man sich schon einen Eindruck verschaffen, zumal solche Konstellationen inzwischen keine exotische Seltenheit mehr sein sollten... Aber egal, hier soll ja erst gar kein Erbschaftsfall durch das geplante Gesellschaftsmodell entstehen...
Finde ich übrigens interessant, ob das so funktioniert, vielleicht hält uns der Threadersteller ja auf den Laufenden.

 

[Carl1]

Der deutsche Finanzbeamte dürfte vielmehr regelmäßig keine konkrete Vorstellung haben, was eine Eigentumswohnung in Paris oder ein Ferienhaus auf den Azoren Wert ist.

Von der deutschen Finanzbehörde werden Auslandimmobilien regelmäßig nach dem "gemeinen Wert" gemäß § 9 BewG bewertet (§ 11 ErbStG). Dazu muß entweder ein Wertgutachten oder eine entsprechende Aussage z.B. eines Maklers vorgelegt werden. Es existieren dann zwei unterschiedliche Wertansätze, die auch zu unterschiedlich hohen "Spekulationsgewinnen" führen können. Die auf den ersten Blick fehlende Erbschaftsteuer in Portugal wird nämlich nachträglich bei einem späteren Verkauf der Immobilie fällig. Ob dies durch eine spezielle Firmenkonstruktion (eGBR) vermieden werden kann, wäre zu prüfen. Bei Anwälten in Portugal, die auch eine deutsche Zulassung haben, kann es allerdings vorkommen, dass sich deren Beratung ausschließlich auf das portugiesische Recht beschränkt.

 

[Iris_K]

Die auf den ersten Blick fehlende Erbschaftsteuer in Portugal wird nämlich nachträglich bei einem späteren Verkauf der Immobilie fällig. Ob dies durch eine spezielle Firmenkonstruktion (eGBR) vermieden werden kann, wäre zu prüfen. Bei Anwälten in Portugal, die auch eine deutsche Zulassung haben, kann es allerdings vorkommen, dass sich deren Beratung ausschließlich auf das portugiesische Recht beschränkt.

Ja, das habe ich weiter oben geschrieben. In dem Fall setzt das portugiesische Finanzamt den bei den Finanças eingetragenen Wert (Valor Tributário) ein und zieht den vom Verkaufserlös ab. Davon werden 50% mit den Einkommenstersärzen versteuert... bis 48%
Das ist nicht unerheblich.