Terreno Rústico - welche Rechte?

[Gelöschte Mitglieder 22083]

Hallo liebe Community,

wir, eine vierköpfige Familie sind nun seit Anfang des Jahres mit dem Wohnmobil in Portugal und haben uns in ein 4 ha Grundstück mit renovierter Kapelle in der Nähe von Castelo Branco verliebt. Der Verkäufer sagte uns nun, dass das alte Steinhaus (traumhaft renoviert) keine offizielle Lizenz zum wohnen hat und das Grundstück rustikales Land ist. Er hat eine überdachte Terrasse ca. 15qm angebaut und einen ca. 8qm WC/Duschraum, für die er keine Baugenehmigung hat, weil er sagte 15qm darf man ohne Genehmigung anbauen (war mir neu).

Meine Fragen an euch wären:

-Der Verkäufer sagte, eine einfache "declaracao" von der Camera würde ausreichen, um dort wohnen zu dürfen, hat Jemand dahingehend Erfahrung?
-Muss man für eine überdachte, gepflasterte Terrasse eine Genehmigung einholen bzw. zählt diese als Anbau (sie ist von drei Seiten offen)?
-Hat Jemand Kontakte zu deutschsprachigen Anwälten, die sich mit portugiesischem Immobilienrecht auskennen? Gerne PM

Vielen Dank für eure Antworten.

 

[Dom Estêvão]

Muss hier mal kurz was einwerfen, was ich aus Brasilien kenne und dort erfolgreich nutze. Vielleicht gibt es das hier auch und kann vielleicht den einen oder anderen teuren Anwalt ersetzen.

Man ruft immer schnell nach Anwalt. Der mag in bestimmten Situationen auch angebracht sein. Hier wird er aber oft genutzt (nachgefragt), weil man weder Sprache noch Gepflogenheiten kennt und vielleicht auch nicht vor Ort ist, um Auskünfte persönlich ein- und abzuholen.

Vielleicht hilft hier ein Offisssseboi Hahahahah, ja echt, das soll "Office-Boy" heißen. So sprechen die Brasilianer, Biggimäggie, Pigginiggie usw. Die richtige Bezeichnung war eher "Despachante".

Also der Despachante macht die Ämtergänge für einen, stellt sich in die Schlangen usw. Überall, wo man nicht unbedingt persönlich hin muss. Das macht er für relativ schmales Geld. Er hat im Idealfall auch Connections und erledigt manche Dinge ziemlich schnell und unkompliziert. Gute Despachantes kennen sich gut im Regelwerk aus, weil sie das ja alles nicht zum ersten Mal machen und sich so eine Art Vorzimmer des Anwalts, aber eben ganz selbständig.

Das wäre doch auch ein Geschäftsmodell für alle, die in PT wohnen, sich schon gut auskennen und so einen Service anderen Deutschen liefern möchten.

Um nicht allzu sehr abzuschweifen. Gibt es solche Leute hier in PT auch? So jemand könnte @Patkat ja die ersten Schritte abnehmen. Das erste wäre ja mal auf der Câmara nachzufragen, ob es dort ein Wohnrecht gibt und ob man das sicher bekommt. Dann müsste man nachfragen, ob man die gepflasterte Trasse legalisieren kann.

Wie auch immer @Patkat. Wohnrecht und Legalisierung brauchst Du vor dem Kauf und das ist eigentlich noch Aufgabe des Verkäufers. Der drückt sich, weil es eben nicht mit zwei Formularen getan ist. Leider haben auch alle meine Traumgrundstücke und -Häuser immer einen Haken gehabt. Bei fast allen hakt es noch heute, 3 Jahre später. Da war auch nicht mit zwei Formularen. Also, mach es richtig, mach es in Ruhe. Du wills ja ein Traum- und kein Albtraumhaus.

 

[Ricarda Verreet]

Ich hab von dem Thema nicht die geringste Ahnung aber zwei alteingesessene und deutschsprachige Anwälte kann ich Dir nennen.

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Oben rechts unter "Suche" gib mal ein Rathenau. Wurde schon viel über ihn geschrieben.

Den hier hab ich etwas aus den Augen verloren

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(natürlich auch deutschsprachig)

Ist ein Netter!

 

[Stephanie]

Wir haben hier im Forum @HaraldLF, er ist Immobilienmakler und hat schon zu mancher Frage mit fundierter Antwort überzeugt.

Da er nicht täglich online ist, habe ich ihn jetzt mit dem @-Zeichen vor seinem Namen markiert, er bekommt jetzt eine Mail, die ihn auf Deine Frage aufmerksam macht.

Wenn er weiterhelfen und es zeitlich einrichten kann, wird er es in sachkundiger Weise tun.
(und ja, ich habe ihn gefragt, ob es ihm Recht ist, in dieser Weise "hinzugezogen" zu werden.)

 

[Ozzy]

Der erste Weg hier führt immer zur Camara, zur Stadt. Die weiß, was auf diesem Boden erlaubt ist und was nicht.
Eine Wohnlizenz zu bekommen, ist ÜBERHAUPT NICHT so einfach, wie euch das erzählt wurde.
Da sind Bedingungen dran geknüpft, von Bad zu Bidet bis zu Statik usw.

Erzählt wird euch eine ganze Menge und noch mehr, um zu verkaufen.
Danach steht ihr da.
Also, morgen ab zur Stadt und gefragt. Englisch, Französisch oder Portugiesisch.
Danach seid ihr schlauer und könnt anfangen zu überlegen oder weiterziehen.

 

[Roemer]

Auch ohne Anwalt sagt der gesunde Menschenverstand, daß es die notwendigen Genehmigungen vor dem Verkauf geben würde, wenn sie zu bekommen wären.

 

[Ozzy]

Auch ohne Anwalt sagt der gesunde Menschenverstand, daß es die notwendigen Genehmigungen vor dem Verkauf geben würde, wenn sie zu bekommen wären.

Weiß der gesunde Menschenverstand auch, das es möglicherweise aber gar niemand will, der es jetzt besitzt?
Wozu soll der Verkäufer einen Architekten beauftragen und Geld in die Hand nehmen, wenn er auch so zufrieden ist?
Jetzt kamen ja Interessenten und es ergab sie die Notwendigkeit.
Vorher nicht.
Und das Argument um den Wert bei Verkauf zu steigern, sowas gibt es in Portugal nicht.
Denn dann wurde vieles ganz anders von Verkäufern gehandhabt werden.
Allein bessere Bilder vom Objekt, Garten mal vorher mähen lassen, Autos waschen vor Bildern usw.

 

[Maximus]

Also was Dom mit einem Despachante aus Brasilien kennt, gibt es in Portugal auch. Hier nennt sich der Offissseboy Solicitador oder wenn’s eine Frau ist, Solicitadora. Die sprechen auch alle Englisch.
Die machen beim Hauskauf das gleiche, was auch ein Anwalt machen würde. Nur eben viel günstiger.
Deutschsprachiger Anwalt in Castello Branco? Kenne ich leider keinen.
Dr. Rathenau ist an der westlichen Algarve beheimatet und teuer. Für dessen Honorar könnte man sich stattdessen besser noch ein zweites Grundstück zulegen.

LG
M
Man könnte auch ein dortiges Maklerbüro aufsuchen. Die kennen sich in ihrer Umgebung aus und kennen jeden auf der Gemeinde. Für 4 bis 6 % vom Kaufpreis kümmern die sich um die komplette Kaufabwicklung und checken, was möglich ist und was nicht..

 

[OldieButGoldie]

Bei unserem Hauskauf hatten wir einen lokalen, englisch sprechenden Anwalt hinzugezogen.
Der kostete zwar € 1'500, was sich aber mehr als gelohnt hat, weil er einige zusätzliche Klauseln zu unseren Gunsten in den Kaufvertrag reinboxte, auf welche wir selbst und vermutlich auch ein Solicitador nicht gekommen wären.
Und, was für ein schöner "Nebeneffekt":
Zwischen ihm, seiner Frau und uns ist inzwischen eine wunderbare Freundschaft entstanden!

 

[JJG]

Der Verkäufer sagte uns nun, dass das alte Steinhaus (traumhaft renoviert) keine offizielle Lizenz zum wohnen hat und das Grundstück rustikales Land ist. Er hat eine überdachte Terrasse ca. 15qm angebaut und einen ca. 8qm WC/Duschraum, für die er keine Baugenehmigung hat, weil er sagte 15qm darf man ohne Genehmigung anbauen (war mir neu).

Wie wäre es denn wenn der Verkäufer alles auf den neuesten stand hält? Er will verkaufen? Dann soll er alles vorher selber regeln. Du wirst nachher die ganzen Probleme haben. Vom Traum- zum Albtraumhaus. Eventuell muss man auch eine Strafe bezahlen.

Der erste Weg hier führt immer zur Camara, zur Stadt. Die weiß, was auf diesem Boden erlaubt ist und was nicht.

Uns hat die Camera ein "ausgedachtes Grundstück" zugeteilt. Im Grundbuchamt (Registo Predial) gab es dieses Grundstück nicht mit der Nummer und mit der m² Anzahl. Eigenmächtig hat die Camera ihre Dokumente "abgeändert". Das Ergebnis: Beim Finanzamt haben wir vergangenes Jahr festgestellt, das wir doppelt bezahlten.

Ich würde alles abgleichen, ob die Daten auch stimmen.
-Camera
-Grundbuchamt
-Finanzamt

 

[Ozzy]

Das ist richtig, wir haben auch Probleme, das die Daten vom Grundbuchamt und Finanzamt nicht mit den Daten der Stadt übereinstimmen.
Bei uns wurde eine Teilung im Grundbuchamt vorgenommen, die nicht von der Stadt erlaubt ist.

Merke, in Portugal ist alles möglich.

 

[OldieButGoldie]

Das ist richtig, wir haben auch Probleme, das die Daten vom Grundbuchamt und Finanzamt nicht mit den Daten der Stadt übereinstimmen.
Bei uns wurde eine Teilung im Grundbuchamt vorgenommen, die nicht von der Stadt erlaubt ist.

Merke, in Portugal ist alles möglich.

Uns hat die Camera ein "ausgedachtes Grundstück" zugeteilt. Im Grundbuchamt (Registo Predial) gab es dieses Grundstück nicht mit der Nummer und mit der m² Anzahl. Eigenmächtig hat die Camera ihre Dokumente "abgeändert". Das Ergebnis: Beim Finanzamt haben wir vergangenes Jahr festgestellt, das wir doppelt bezahlten.

Ich würde alles abgleichen, ob die Daten auch stimmen.
-Camera
-Grundbuchamt
-Finanzamt

Und genau wegen solchem Mist lohnt es sich dann halt vielleicht doch, ein wenig Geld in die Hand zu nehmen für einen Anwalt...

 

[HaraldLF]

Hallo,

wieder die Anwaltfrage...
Nein, halte ich nicht für nötig. Solicitador oder Notário mit solchem Service müssen genauso für die Richtigkeit geradestehen. Genau wie ein guter Makler.
Nun zum Thema, ohne mehr Infos, wie zB die Caderneta Predial halte ich mich bedeckt, da der sogenannte Bauplan, PDM, bestimmt, was legal ist oder nicht. Wenn ich jetzt grob urteilen müsste und falls ich alles richtig verstanden habe:
1. Haus...auf einem Rústico Land ein Haus haben ist legal, wenn es dafür schon Belege vor 1951 gibt, dann reicht eine „negative“ Wohnlizenz der Câmara. Wenn auf dem CPR Eintrag nichts steht, um das einzusehen, brauche ich die Caderneta, dann ist das illegal. Kommt man nicht drum rum. Und dafür dann eine Lizenz zu bekommen, kostet, da alles, wie ein Neubau geprüft wird.
Man kann auf einem Rústico ein Haus haben und dies dann als Wohnsitz haben, so eine Art, Bauernhaus, aber dies muss alles schon aufgeführt worden sein, auch eine Ruine zählt, solange es schon im Register steht. In dem Fall wäre ich sehr penibel.
Was die Terrasse angeht, ist das schon richtig, Pérgula oder halt zu drei Seiten offene Anbauten bis zu einer Größe von 20m2 sind erlaubt, zählt nicht als Wohnfläche. In diesem Fall illegal da ja das Haus illegal zu sein scheint. Das WC ist auf jeden Fall illegal, Zufluss und Abwasser müssen von der Stadt genehmigt sein.
Wenn alles legal ist, hat der Verkäufer kaum Aufwand zur Stadt zu fahren und sich die Lizenz zu holen, geht recht schnell. Da er dies dem Käufer zuschiebt, ist er entweder faul oder etwas ist faul.
Nochmal kurz, auf Rústico gibt es entweder irgendein Haus/Schuppen/Ruine, die beweisbar vor 1951 stand oder im Register erscheint, oder es muss eine Lizenz zur Legalisierung beantragt werden und da sind alle Auflagen, wie bei einem Neubau fällig.

 

[Dom Estêvão]

Wenn einen ein Anwalt immer (!) vor all diesen Dingen schützt, dann ist alles gut. Was nützen mir Klauseln, die niemand braucht? Ich glaube, dass in vielen Fällen kein Anwalt nötig ist. Maximal ein "Offissseboi" (siehe oben). Man kauft ja ein Haus und führt keinen Gerichtsprozess. Aber ich will auch nicht abraten. Ist man unsicher (Sprache, keine Kontakte, etc.), dann ist ein Anwalt sicher hilfreich. Und 1.000 oder 2.000 Euronen bei einem Hundertfachen Invest passt schon.

Ich hatte ein ähnliches Problem mit abweichenden Daten und wilden Vorstellungen des Bauamts, wie ich (!) das lösen sollte, also wie ich (!) deren Fehler verbessern sollte Die drei Ämter von @JJG abgleichen. Das ist ein guter Tipp. Und ja @Ozzy, in PT ist alles möglich, aber merke auch: Das meiste löst sich mit etwas Geduld und "amanhã" dann doch noch in Wohlgefallen auf. Cool bleiben ist erstes Gebot. An einen weiteren halben Jahr im Wohnmobil oder der lausigen Mietwohnung ist noch keiner gestorben

 

[Stephan71]

Ich kann dazu nur aus eigener Erfahrung sagen, stell sicher dass alle Genehmigungen genau so von dem Verkäufer (also vor dem Verkauf) da sind wie du es möchtest/es richtig ist. Bei mir ist es einmal schief gegangen, aber zum Glück vor dem Kauf (eben weil ich auf Raten des Anwalts genau darauf gepocht hatte). Es hat zwar unheimlich Nerven und Zeit gekostet - und war auch unsäglich traurig am Ende... aber so war ich zumindest nicht Besitzer einer potentiellen Albtraumimmobilie.

 

[Ozzy]

Und genau wegen solchem Mist lohnt es sich dann halt vielleicht doch, ein wenig Geld in die Hand zu nehmen für einen Anwalt...

Wir hatten RA Rathenau, noch Fragen?

 

[OldieButGoldie]

Wir hatten RA Rathenau, noch Fragen?

Nein, aber eine Antwort:
Unser Anwalt ist Portugiese, ortsansässig und -kundig, mit 40 Jahren Erfahrung - der hat das alles vorab abgeklärt und geregelt.

 

[Ozzy]

Na, dann mach die mal über Rathenau schlau.
Der ist in Portugal aufgewachsen, hat hier auch studiert und auch einige Jährchen "Erfahrung".
Der hat auch viel vorab geregelt, kassiert und gesprochen.
Es kam ja auch erst nach über 4 Jahren raus.

 

[Ricarda Verreet]

Dr. Rathenau ist an der westlichen Algarve beheimatet und teuer. Für dessen Honorar könnte man sich stattdessen besser noch ein zweites Grundstück zulegen.

Nun ja,- es war noch nie anders, - guter Rat ist nun mal teuer und wer vorne spart, zahlt hinten drauf.

Na, dann mach die mal über Rathenau schlau.

Dr. Rathenau ist schon mehr wie in Ordnung was seine Kompetenz betrifft. Sympatischer ist mir allerdings der Advogado Philippe Lafontaine.

Als juristischen Beistand brauchte ich keinen von Beiden jedoch noch nie bislang.

 

[OldieButGoldie]

Na, dann mach die mal über Rathenau schlau.

Ja, über den haben wir uns sofort nach dem Entschluss, nach Portugal auszuwandern, mehr als schlau gemacht.
Der ist bestimmt ganz in Ordnung, und dass er Deutsch spricht, wäre für uns bestimmt kein Nachteil.
Aber ein Anwalt im 700 km entfernten Lagos wäre für uns, die wir nun im äussersten Norden* Portugals wohnen, eher suboptimal.
So war und ist unser "Doutor" und Freund im 3 km entfernten Monção bestimmt die bessere Wahl - auch und besonders, weil in naher Zukunft auch noch einiges an Zivilrechtlichem ansteht.

* Im äussersten Norden vor allem auch, weil uns gutmeinende Freunde "gewarnt" hatten, dass es hier kalt sei und viel regne...
Denkste:
Seit zwei Monaten kaum je mal unter 30°C, öfter auch schon mal 35°C-40°C, und nicht ein einziger Tropfen Regen
Nicht zu reden von so'n paar Kamikaze-Tugas, welche da meinen, zu ihrem 20sten Jubelfest neben dem obligaten Holzkohlen-Churrasco auch noch Feuerwerk zünden zu müssen ...