Frage Haus kaufen in Portugal: Was sind Eure Erfahrungen?

[Rapquotient]

Hallo zusammen

Ich bin auf der Suche nach einem Haus in Portugal und wollte hier mal im Forum fragen, was da alles an Unerwartetes auf mich zukommt. Bitte um so viele Erfahrungen wie möglich (schlechte und gute..)

Liebe Grüsse

Gino

 

[bilo67]

AW: Haus kaufen Erfahrungen?

Hallo Gino!Nimm dir einen Anwalt/tin,der/die alles fuer dich erledigt!aber so wirst Du allen unangenehmen Sachen und ueberraschungen aus dem Weg gehen!Willst Du dir das Geld sparen,mach dich bei der zustaendigen Camera,finanças usw. ueber das Objekt ein Bild,dann weisst Du Bescheid!Viel Glueck,L.G.Tanja

 

[HeiMa]

AW: Haus kaufen Erfahrungen?

Hallo Gino,

erst mal herzlich Willkommen im Portugalforum.

Hab gerade nicht soviel Zeit, aber zur Vorabinformation gibt es auf diesen Seiten schon mal ein paar nützliche Infos:

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[Rapquotient2]

AW: Haus kaufen Erfahrungen?

Hallo Tanja!

Vielen Dank für deien Antwort. Du redest von einem Anwalt. Super macht absolut Sinn. Soll dieser aus Deutschland oder aus Portugal sein? Und was bekommt dieser auf die Stunde? Ich freue mich auf deine Antwort.

Liebe Grüsse

Gino

Hallo Gino!Nimm dir einen Anwalt/tin,der/die alles fuer dich erledigt!aber so wirst Du allen unangenehmen Sachen und ueberraschungen aus dem Weg gehen!Willst Du dir das Geld sparen,mach dich bei der zustaendigen Camera,finanças usw. ueber das Objekt ein Bild,dann weisst Du Bescheid!Viel Glueck,L.G.Tanja

 

[Iris_K]

AW: Haus kaufen Erfahrungen?

Hallo Gino,

hmmm ob da der Anwalt das wichtigste ist, wage ich zu bezweifeln....

Was für ein Haus suchst Du denn? Ein neu gebautes? Und in welcher Preisklasse?
Wie fast überall hängt der Preis stark von der Lage ab und hat nicht unbedingt viel mit der Bauqualität zu tun.
Ich würde die Finger von Häusern lassen, die schon sehr lange unbewohnt leer stehen. Die Winter sind hier sehr feucht und es werden zum verkaufen, gerne mal alle "Mängel" einfach übergestrichen....
Neben der Feuchtigkeit, undichte Dächer, Kältebrücken etc. sind die mangelnde Isolierung auch oft ein Problem....
Willst Du das Haus ganzjährig bewohnen brauchst Du schon eine vernünftige Heizung. Solltest Du vielleicht nur ein paar Tage im Winter da sein, reicht ja vielleicht eine Klimaanlage mit Wärmepumpe, die kann man auch zum Entfeuchten benutzen.

Was Tanja vielleicht mit Ihrem Tipp

Willst Du dir das Geld sparen,mach dich bei der zustaendigen Camera,finanças usw. ueber das Objekt ein Bild,dann weisst Du Bescheid!

meint ist wohl die Höhe der Eigentumssteuer, die Du bezahlen musst, und ob das Haus, schon eine Nutzgenehmigung hat. Wenn nicht, kann es in der Tat noch einiges an Problemen beinhalten, diese zu bekommen. Ansonsten hat natürlich weder das Finanzamt, noch die Stadtverwaltung eine Ahnung wie gut das Haus gebaut ist...

LG
Iris

 

[Unregistriert]

AW: Haus kaufen Erfahrungen?

Entschuldige Rapquotient- bei so wenig Fakten habe ich keine Ahnung, was ich da schreiben könnte.
@ Iris= beim Immo- Kauf ist auch in Portugal ein Energiegutachten vorzulegen. Der Verkäufer MUSS das haben. das gibt schon sehr viel Aufschluss über Isolierung und Kältebrücken.

Wo wir gerade so nett dabei sind und auch wenn es OT ist, ich möchte ein Auto in Deutschland kaufen und gerne wissen, was da so alles passieren kann. So viele Erfahrunegn wie möglich bitte.
Danke

 

[Iris_K]

AW: Haus kaufen Erfahrungen?

@ Iris= beim Immo- Kauf ist auch in Portugal ein Energiegutachten vorzulegen. Der Verkäufer MUSS das haben. das gibt schon sehr viel Aufschluss über Isolierung und Kältebrücken.

Die Energiegutachten gibt es noch nicht so lange und ich habe da keine Erfahrung mit. Ich denke aber mal Papier ist geduldig und wenn das Haus erst mal verputzt und gestrichen ist, sieht eh keiner etwas von der Isolierung. Die Ausführung kann ich aber immer wieder um mich rum beobachten, deshalb würde ich auf so ein Papier nicht viel geben.
Hier wird in der Regel die Isolierung zwischen 2 Ziegelwände gemacht. Die Isolierplatten werden dabei aber nur selten wirklich 100% dicht verlegt. In der Regel bleibt das Betongerippe ungedaemmt. In letzter Zeit habe ich ein paar Haeuser gesehen, die eine Aussendaemmung aufgebracht habe... Da wurde dann der Putz im Anschluss direkt auf die Isolierplatten aufgebracht ohne Netz, etc... Ich bin mal gespannt ob das hält oder ob in der nächsten Jahren der Putz einfach großflächig abfällt...
Aber das Energiegutachten ist bestimmt prima!

LG
Iris

 

[Unregistriert]

AW: Haus kaufen Erfahrungen?

das Gutachten gibt es in Portugal seit 2009. Auch wenn es zusätzliche Bürokratie bedeutet, wer ein solches sofort vorlegt, will beim verkauf nix verschleiern.
Danach würde ich zuerst einmal fragen, dann natürlich Grundbuch, Nutzungszulassung etc. Viel geht Steuerunterlagen hervor, hier sieht man schnell Realität und Steuerwahrheit.
Aber man braucht entweder einen fachkundigen Berater an seiner Seite oder gute Sprachkenntnisse um die Papierlage erfassen zu können.
Und Achtung.....ein Vorvertrag ist in Portugal bereits bindend!!!!

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[pst]

AW: Haus kaufen Erfahrungen?

.. aus eigener erfahrung gebe ich Iris völlig recht. unser haus hat so ein energiepapier mit A+ und jetzt stellen wir die mangelnde isolierung fest, nicht auf dach, aber beim verputzen aller rolläden. da wir grosse fenster haben, zieht es manchmal ordentlich durch... da bringen die dichte doppelfensterscheiben wenig..!!
ich würde auf jeden fall empfehlen, dass ein unabhängiger fachmann die immobilie begutachtet... und das auch bei neuen objekten!!

 

[Iris_K]

AW: Haus kaufen Erfahrungen?

Und Achtung.....ein Vorvertrag ist in Portugal bereits bindend!!!!

Zu mindestens verliert man seine Anzahlung, wenn man von dem Kauf zurücktreten möchte.

Aber "Unbekannter" jetzt bin ich ja doch neugierig worauf Dein großes Vertrauen auf die "Certificação Energética" beruht?
Wie läuft denn die Begutachtung ab? Schaut man sich nur das Projekt an oder werden tatsächlich eine Absolutheitsanspruch sowie aufnahmen mit einer Wärmebildkamera gemacht?
Alles andere hat für mich keine Bedeutung.

LG
Iris

 

[Gelöschtes Mitglied 343]

AW: Haus kaufen Erfahrungen?

Zu mindestens verliert man seine Anzahlung, wenn man von dem Kauf zurücktreten möchte.
LG
Iris

Aber ist es nicht auch so, dass der Verkäufer im Falle eines "Absprungs" die doppelte Höhe der Anzahlung an den Käufer zahlen muss? Stand zumindest bei uns im Vertrag.

Wie alt muss/kann/darf denn das Haus überhaupt sein, damit so ein Energiedings gemacht wird?

Gruss
Caracol

 

[Unregistriert]

AW: Haus kaufen Erfahrungen?

nicht das wir und falsch verstehen pst.
Das Energiegutachten muss ja vorliegen, bevor man das Objekt kauft.
Ich will damit nicht sagen, dass es in einem Haus der Kl A nicht zieht sondern es ist ein erster Beleg der genau durchgesehen werden kann, weil er auf jeden Fall die genauen Maße der Räume und die Höhe der Decken enthält.Wenn man diese Daten mit den Daten in den Steuerunterlagen und im Grundbuch vergleicht, sollten die weitgehend deckungsgleich sein.
Wer sich mit immobilien in Portugal beschäftigt, stellt schnell fest, die Größe der Grundfläche ist in vielen Fällen sehr unterschiedlich. In der Verkaufsanzeige sind es schnell über 200 qm, in den Steuerunterlagen schnell unter 100 qm und die Realität liegt irgendwo dazwischen.
Was ich sagen will, das Energiegutachten gibt einen ersten Eindruck und kostet den Käufer keine Geld und keinen Aufwand.
Deswegen würde ich danach immer zuerst -also bei ersten Kontakt mit der Immobilie und bei ernsthaftem Kaufinteresse- fragen, bevor ich weiter verhandeln würde.
Alles weitere wie ein extra Gutachten eines unabhängigen Gutachters etc. kommt doch erst in Frage, wenn man das Objekt tatsächlich kaufen will.

@ Iris ich habe nicht von uneingeschränktem Vertrauen in dieses Gutachten gesprochen sondern sehe es als ein erstes Indiz dafür, dass das Objekt der Beschreibung des Verkäufers entspricht. Weil es z. B. die genauen Abmessungen enthält, die von den Anagben im Grundbuch und in den Steuerunterlagen u.U erheblich abweichen. Hier erhält man auch einen ersten Eindruck, ob "schwarz" der Wohnraum erweitert wurde usw. usw.
Es werden keine Wärmebildaufnahmen gemacht aber das Objekt wird von einem Gutachter besichtigt, genau vermessen und untersucht. Das Ergebnis wird in dem Bericht niedergeschrieben.

Es geht doch darum, beim ersten Kontakt mit der Immobilie und bei Interesse auf irgendeine Weise Belege für Richtigkeit der vom Makler/ Verkäufer gemachten Angaben zu erhalten.

Nicht mehr und nicht weniger.

@ caracol Alter des Objektes ist egal, das Gutachten ist seit 2009 vorgeschrieben für alle Verkäufe und Vermietungen.
Ich hoffe ich konnte meine Position erklären.

 

[pst]

AW: Haus kaufen Erfahrungen?

(1.) Aber ist es nicht auch so, dass der Verkäufer im Falle eines "Absprungs" die doppelte Höhe der Anzahlung an den Käufer zahlen muss? Stand zumindest bei uns im Vertrag.

(2.) Wie alt muss/kann/darf denn das Haus überhaupt sein, damit so ein Energiedings gemacht wird?

Gruss
Caracol

zu 1.)..... ja! das ist so bei jedem vorvertrag in portugal, das bestensfalls bei einem notar oder anwalt abgeschlossen wird. in unserem fall gab es mängel im vorvertrag, vom bauherr und maklerin vorbereitet; unsere anwältin hat diese mängel korrigiert!

zu 2.) bei neueren häusern, mind. ab 2009 (früher weiss ich nicht..) ist es auf jeden fall ein "muss", sonst kann das haus nicht verkauft bzw. später wiederverkauft werden!

 

[bilo67]

AW: Haus kaufen Erfahrungen?

Hallo Gino,Hallo alle anderen!Einen unabhaengigen Gutachter kannst Du auch ueber die zustaendige Camera kommen lassen,erst Antrag dort ausfuellen,im vorraus bezahlen u. dann dauert es zwischen 4-6 Wo.,bis einer kommt!So haben wir das gemacht!Zusaetzlich haben wir eine Anwaeltin beauftragt,die fuer uns alle Wege erledigt hat!Wir hatten eine Port.Anwaeltin,in Casçais ist aber ein Anwalt_er PT,aber in D. studiert!Preis haben wir ausgehandelt!Auch an der Algarve sind D. Anwaelte.Weiss ja nicht wo Du was Kaufen moechtest!Und das die Maengel gerne mit Farbe beseitigt werden,stimmt,da hat Iris voellig recht!Trotzdem Alles Gute u. viel Glueck,auf das Du was schoenes findest! Nun zum Unregi.und dem Autokauf in D.!u weisst das Du das Auto hier noch versteuern musst???Wenn Du nicht soviel an Steuern/Zoll bez. moechtest,achte auf den Co2 ausstoss und vielleicht auch auf das Bj.!L.G. Tanja

 

[vito]

AW: Haus kaufen Erfahrungen?

Hallo,

das Energiezertifikat muss bei jeder Beurkundung vorliegen. Es ist kein Gütesiegel oder sowas, sondern beschreibt nur (im besten Falle) den Istzustand der Immobilie.

Falls Dir ein Haus gefällt, lässt Du durch den Anwalt folgendes prüfen (aber das weis der Anwalt ja auch)
Schulden bei FA, Camera, Versorgern
Wohnlizenz
Rechte Dritter im Grundbuch
Hypotheken
Genehmigungen des Bau und ob Schwarzanbauten oder Umbauten vorliegen.

Bestimmte An,- oder umbauten, die nicht eingetragen sind, kann man nachträglich auch genehmigen lassen, aber das ist Sache eines Fachmanns.

Der Anwalt erstellt , anders als in D, den Kaufvertrag, der Notar ist nur für die rechtmässige Beurkundung zuständig.

Wenn Du baulich selbst die Immobilie nicht beurteilen kannst, nimm einen Fachmann mit. Da Immobilien in Portugal gewisse Besonderheiten aufweisen, wäre ein ortsansässiger Fachmann ratsam.

Wenn Dir ein Haus gefällt. macht man dem Eigentuemer in aller Regel ein Preisangebot, welches er annimmt, ablehnt oder ein Gegenangebot unterbreitet.

Falls Du was an der Algarve kaufen möchtest, kann ich Dir gerne per PN einen guten deutschen Anwalt empfehlen, ggfs. auch einen Architekten oder Bauingenieur.

Viel Erfolg für Dein Vorhaben
vito

 

[eifeldirk]

AW: Haus kaufen Erfahrungen?

Hallo, ich habe gerade letzte Woche ein Haus gekauft.

Ich habe es über den makler "ERA" (www era pt) gekauft.

Die sind absolut fachkundig und beraten einen in allen Fragen.

Da braucht man keinen Anwalt mehr.

Gruss Dirk

 

[vito]

AW: Haus kaufen Erfahrungen?

Hallo Eifeldirk,

Glückwunsch zum Haus im Süden!

Allerdings kommen die Probleme meist nach dem Kauf, bei Dir ja erst eine Woche her. Also ich würde immer einen Anwalt einschalten, da sollte man nicht dran sparen. Grad wenn man sich nicht auskennt mit Land & Leuten, Sprache und Gesetzen.
vito

 

[Paule]

AW: Haus kaufen Erfahrungen?

... Grad wenn man sich nicht auskennt mit Land & Leuten, Sprache und Gesetzen. ...

Ich hoffe für ihn, dass das nicht zutrifft. Immerhin berichtet er an anderer Stelle, dass er mit einer Portugiesin verheiratet sei. Unterstellt, dass ihre Familie in Portugal lebt müsste doch zumindest Landeskunde vorhanden sein.

 

[vito]

AW: Haus kaufen Erfahrungen?

Hallo Paule,

nur Landeskunde ist nicht gleich Rechtskunde, weder in D noch in PT. Aber egal, kann ja auch klappen mit bisschen Glück.
vito

 

[Unregistriert]

AW: Haus kaufen Erfahrungen?

Hallo,

ich bin seit 20 Jahren in Portugal (Azoren/Lisboa) und kann nur sagen: MIETEN.
Du kannst am Anfang noch nicht absehen, ob die Gegend, Nachbarn, Klima, Haus wirklich 100 % stimmen. Das Haus wirst Du aber 100%ig nicht so schnell wieder los.
Das ist gut für die Nerven und lässt Zeit zum erkunden der neuen Heimat.
Lagerraum für die Umzugssachen die erstmal nicht ins Haus sollen gibt es immer.