Steuer auf Einnahmen aus Ferienwohnung

[Alfaroba]

Liebe Forumsmitglieder

Wir möchten gerne eine Ferienhaus kaufen in der Ostalgarve. Wir haben auch eine Agentur, welche die zwei Wohnungen für uns vermieten und auch die Unterhaltsarbeiten für uns ausführen würde.

Wir wohnen in der CH und können uns vorstellen, in ein paar Jahren in die Algarve zu ziehen. Vorerst bleiben wir aber hier.

Bevor wir in den Deal einsteigen, möchten wir Euch gerne anfragen, wie denn die Steuersituation aussieht. Wieviel nimmt der Fiskus vom Gewinn, der am Ende des Tages von der Vermietung übrigbleibt? Ich habe im Web unterschiedliche Zahlen gelesen. Sind es wirklich 25% für Leute, die nicht in Portugal wohnen? ?

Für ein Feedback sind wir Euch dankbar. Schönen Abend noch.

Philippe

 

[vito]

Auf die Einnahmen nimmt der Fiskus an, dass 15% als Gewinn bleiben, diese sind mit einem Steuersatz von 25-28% zu versteuern. Ab 10.000 EUR Jahres Einnahme kommen dann aber nochmal 6% Umsatzsteuer hinzu.
Also wenn man Beispielsweise 9.999 EUR als Einnahme deklariert bleibt eine effektive Steuerlast zwischen 375,- EUR bis 420,- EUR an Einkommessteuer zu zahlen. Sehr erträglich, wie ich finde.

vito

 

[Alfaroba]

Danke. Vito. Spielt es eine Rolle, ob man selber in Portugal wohnt oder nicht?
Philippe

 

[vito]

Für die Versteuerung nicht. Du musst ein Gewerbe anmelden beim Finanzamt und die Vermietungslizenz bei der Gemeinde beantragen. Grad die Lizenz ist mit recht viel Papierkram verbunden, da würde ich mir professionelle Hilfe holen.

Das Besondere ist, wenn Du nicht in Portugal wohnst, kannst Du Dich mit dem Formular A1, welches in der EU genormt ist, von der Pflicht zur Zahlung der Sozialversicherungsbeiträge befreien lassen, die auch für Selbstständige in Pt gilt.

Natürlich nur, wenn Du in einem anderen Land auch Abgaben zahlst in dieser Sache. Das musst Du nicht sofort machen, da das 1 Jahr als beitragsfreies Jahr läuft, aber spätestens danach würde ich das sofort einreichen, denn die Abgaben für die Seguranca social können ab gewissen Umsätzen mal richtig ins Geld gehen.

Viel Erfolg.

vito

 

[Alfaroba]

Ganz herzlichen Dank, vito !
Philippe

 

[Sir Iocra]

Hi Vito
Ich bin zwar kein Steuerexperte sehe aber die Sache wie folgt:
Philippe ist nicht der Vermieter, die Vermietung wird von einer Agentur vorgenommen, wie er schreibt.
Das heisst, die Agentur zahlt an den Eigentümer des FH die Einnahmen minus Provision und Kosten.
Sagen wir mal, Philippe würden 10.000 € zustehen. Die Agentur muss aber die IRS in Höhe von 25 % abziehen (retenção na fonte) und an das FA überweisen. Philippe erhält also 7.500 €.
Im nächsten Jahr macht Philippe eine Steuererklärung in Portugal (Declaração IRS Anexo F). In der Steuererklärung kann er alle Unterhalts- und Reparaturkosten geltend machen. Unterhalts- und Reparaturkosten betreffen nur die Kosten die der Hardware (Rissen im Mauerwerk, Malarbeiten etc.)betreffen.
Diese Kosten werden von jedem FA verschieden ausgelegt. Einige FA akzeptieren auch Versicherungen, Telefon- Internetanschluss etc. Wasser- und Stromkosten werden nicht akzeptiert.
Nehmen wir an die Kosten belaufen sich auf 4000 €. Phillippe deklariert Einnahmen 10.000€ minus 4.000€ Kosten, bleibt 6000€ zu versteuern. Hierüber bezahlt er 28 % IRS = 1680 €. Vorausbezahlt hat er 2.500 und bekommt somit 820€ zurückerstattet. Das war der portugiesischer Teil !!!
Ich habe gesehen, dass es zwischen P und CH ein Doppelbesteuerungsabkommen gibt, dh die Einkünfte aus P dürfen nicht schwerer besteuert werden, als die Einkünfte in CH.
In der schweizer Steuererklärung trägt man die Netto-Einnahmen von 6.000 € ein und die bereits bezahlte Steuer von 1.680€. Da Philippe ja in CH wohnt ist er dort für seine weltweiten Einnahmen steuerpflichtig.
So lange ich nicht in P lebte, wurde von Steuerberater so vorgegangen.
Johan

PS Wenn man selbst vermietet ist die Vorgehensweise etwas anders !!!

 

[ALISAN]

Hi,
möchte noch klar stellen, dass die ominösen 25% (retenção na fonte) keine Abgabe in eigentlichem Sinne ist, sondern ein "vorsorglicher Einbehalt" seitens des Finanzamtes ist, dessen Betrag natürlich bei der jährlichen Steuererklärung gegen gerechnet wird...
Wenn man also dann "nur" 10% der Einnahmen als Steuern abgeben muss, bekommt man die Differenz erstattet.
.
Wenn die Mieteinnahmen abzüglich der Kosten unter der Grenze des Mindestlohnes bleiben bekommt man eh fast alles zurück erstattet ...

Ach, diese 25% gelten für jeden, der Miet-, Pacht- oder ähnliche Einkünfte hat in Portugal.

Viel Erfolg

 

[Sir Iocra]

@ Alisan
Vielen Dank für die - teilweise- Wiederholung meines Beitrages.
Johan

 

[HJV]

moin, ola
Sorry arco, Betrifft mich zwar nicht, aber war aber um einiges verstaendlicher.
Gruss HJV

 

[vito]

Sorry, aber leider falsch. Versteuert wird wie ich beschieben habe. Die Rechnungen laufen auf den Gewerbeinhaber. Steuerlast fällt an wie oben aufgeführt. Nix mit retencao na fonte. Mein Steuerberater ist bestens informiert und macht die Abrechnungen für richtig grosse , aber auch kleine Touristikbetriebe hier an der Algarve

vito

 

[ALISAN]

Bitte, Sir locra.
Wollte keinem auf die Füsse treten.

Generell gibt es verschiedene Art und Weisen, wie man die Vermietung eines Objekts vornimmt... zB an privaten Langzeitmieter (braucht KEIN Gewerbe anmelden, bekommt man aber schlecht wieder raus) oder als Ferienwohnung (IST ein Gewerbe, Kurzzeitverträge) oder man tritt als Langzeitvermieter (zB an ein Tourismusunternehmen, mit gesetzter Laufzeit, MIT Gewerbe)...

Entsprechend der Art braucht man halt ein Gewerbe oder halt nicht, dem folgend ist die Art der Versteuerung und die entsprechend nötige Lizenz auch davon abhängig... auch, ob man einen Mieter dann wieder raus bekommt oder eben seine Rechte einfacher durchgesetzt bekommt...

Somit ergibt sich:
abschließend kann das nur ein Anwalt und ein Steuerberater beurteilen, welcher Weg der bessere ist.
(was generell anzuraten ist)

Bei 3 Leuten gibt es in Portugal sowieso 4 verschiedene Meinungen.... mindestens

Ich habe bestimmt wieder etwas wiederholt was schon geschrieben wurde... wenn dem so ist liegen die Urheberrechte natürlich bei dem entsprechenden Beitragsspender...

Geniesst das "tolle" Wetter

 

[HJV]

Moin, ola
Ist halt wie meisstens bei Fragen die Gesetzliche Regeln/Vorschriften/Verordnungen betreffen, in ALLEN I-net Foren gleich ablaufend.
Der erste Antwortet von Aepfeln
Der zweite darauf von Birnen
Der dritte denn von Aepfeln und Birnen.
Einigermassen (Da immer im Detail abhaengig vom Behoerdlichen Bearbeiter) Korrekte Antwort kann es nur geben, wenn alle Gegebenheiten Bekannt sind.
Nur gut, dass ich den Scheixx hinter mir hab, bzw meine Frau, der ich dieses Metier GERNE ueberlassen hab
Gruss HJV

 

[vito]

Alfaroba hatte doch geschrieben, dass er ein Ferienhaus gekauft hat, was durch eine Ferienhausagentur vermietet wird, also handelt es sich aus meiner Sicht um Ferienvermietung und nicht um normale Wohnraumvermietung.

Zur Ferienvermietung handeln die meisten Besitzer, die die Sache legal betreiben wollen, so wie von mir oben beschrieben.
Was anderes ist es bei Firmen und Objekten mit mehreren Einheiten, die einem gehören, aber das war ja hier nicht die Frage.

vito

 

[ALISAN]

@vito
... wollte ja eigentlich nicht antworten... ABER:
Bei der Anfrage heißt es nicht WIRD sondern WÜRDE...
guckst du:
"Wir haben auch eine Agentur, welche die zwei Wohnungen für uns vermieten und auch die Unterhaltsarbeiten für uns ausführen würde."

Und auch wenn es nicht WÜRDE wäre finde ich eine Antwort, die ein wenig abweicht aber zum Thema noch passt, mit Alternativen bzw. aus eigener Erfahrung (die selten/nie zu 100% gleich sind... sein können) für den einen oder anderen mit ÄHNLICHEN Problemchen (Suchfunktion...) schon praktisch...

Auch nicht jeder Kommentar ist zu 100% angebracht und doch lässt es einen guten Einblick zu.

So, das war mein letzter Kommentar zu diesem Thema... wirklich... vielleicht

 

[Sir Iocra]

@ Vito,
Ich bin von anderen Voraussetzungen ausgegangen und zwar Häuser/Wohnungen in einer geschlossenen touristischen Anlage in dem das/ein Management für Vermietung/Unterhalt etc. sorgt.
Handelt es sich aber um eine sog. 'alojamento local' mit Genehmigung von der zuständigen Câmara und unter bestimmten Voraussetzungen dann hast du natürlich recht. In diesem Fall muss in der port. Steuererklärung Anexo B ausgefüllt werden.

In CH müssen aber auch in der Steuererklärung Angaben über Einnahmen und bereits bezahlten Steuern gemacht werden.
Johan

 

[Alfaroba]

Liebe alle

Danke für eure Hinweise. Wir haben das Stück Land gekauft in der Nähe von Tavira. Jetzt hoffen wir, dass wir bald bauen können.

Philippe