Immobilienverkauf Steuer bei Nicht-Resident

[Guido]

@Guido @ALISAN
Darf ich noch darauf hinweisen, dass das Finanzamt im Dezember 2021 von ihrer Entscheidung Non-Residents Steuer über dem 100%-Veräusserungsgewinn zahlen zu lassen zurückgekommen ist und wie bei Residenten nur die Hälfte mit 28% belastet.

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Johan

Hallo Johan, vielen Dank für die positive News!

@Sir Iocra - aber gerne... ganz wichtige Info.
Hoffentlich wissen auch alle im FA über diese Regelung.

NACHTRAG:
Scheint aber nur temporär gültig zu sein, bis man eine andere, insbesondere "EU-kompatible" Regelung findet... also weiterhin informiert bleiben.

Sowas dauert ja meist Jahre....

 

[claus-juergen]

@claus-juergen ,
Hast Du einen Link dazu? Denn das Doppelbesteuerungsabkommem umfasst meines Wissens nicht alle Arten von Einkommen….

hallo Iris,

Nein, ich könnte auch nur den langen Schriftsatz im www lesen.

Ich selbst bin steuerlich in Deutschland veranlagt und habe ich Vorjahr eine Immobilie im EU Ausland veräußert. Zuvor habe ich mich bei meinem zuständigen Finanzamt und bei einem mir bekannten Notar, der übrigens bei diesem Geschäft nicht eingebunden war, nach einer möglichen Steuerpflicht erkundigt.

Mir wurde gesagt, dass die Deutschen Steuervorschriften auf alle Immobilien auch im Ausland angewandt werden, wenn es um die Zehnjahresfrist und die Drei-Objekt-Grenze geht. Ich spreche hier nicht von Vermietung.

Weil die Immobilie seit 1997 in meinem Eigentum stand gab es weder eine Forderung des deutschen noch des ausländischen Finanzamtes. Letzteres hat wie es auch in Deutschland üblich ist eine Kopie des Kaufvertrags erhalten. Ich selbst habe natürlich auch eine ausländische Steuernummer schon wegen des dortigen Bankkontos.

Dies betrifft jedoch nicht Portugal. Von den dortigen Steuerregeln habe ich keine Ahnung.

Hallo Jürgen, Steuerpflichtig bin ich Verkaufsjahr 2022 in Deutschland und die Immobilie ist bereits 21 Jahre in meinem Eigentum. Nur ein Objekt. D. h. ich kann die Steuer dafür in Deutschland bezahlen bzw. ist dann Steuerfrei? Grüsse Guido

hallo Guido,

wie oben dargelegt kenne ich nur die deutschen steuerlichen Vorschriften. Mach es doch wie ich und frag bei deinem Finanzamt nach. Meiner Meinung nach müsste aus deutscher Sicht der geplante Verkauf steuerfrei sein.

grüsse

jürgen

 

[Monchi]

Neue Regelungen Kapitalertragssteuer aus dem Verkauf einer Immobilie
Auf Grund von Klagen bezüglich der Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilien in Portugal von Nicht-Residenten (Steuerdiskriminierung), wurden die steuerrechtlichen Vorschriften geändert. Nicht-Residenten werden jetzt wie Residenten, also auch wie Portugiesen behandelt. 50 % des Gewinns werden jetzt mit mindestens 28 % versteuert. Die entgültige Steuerschuld hängt aber davon ab, wie hoch das "Welteinkommen" des Verkäufers ist, denn bei der Steuererklärung zur Einommensteuer (IRS) müssen alle Einkommen angegeben werden.

 

[irisb]

Hallo @Monchi ,
nicht, dass ich die nicht glaube...:
Hast du für diese Info noch eine belastbare Quelle/Link?

 

[Monchi]

Ich habe die Informationen hauptsächlich aus der Diskussion aus einem British Expat Forum (

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). Dort sind auch einige Links zu geänderten Rechtsvorschriften. Vielleicht hilft das.
Die Quellen, die ich im Internet gefunden habe (Rathenau & Kollegen und Imobiilienportale) geben nur die alte Rechtslage wieder. Wer des Portugiesischen mächtig ist, kann ja auch die portugisische Gesetzesänderung oder die Erläuterungen dazu lesen. Siehe Seite 10 und 11:

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Übersetzung des Beitrags von Red Eric aus dem Expatforum:
ich vorhin einen Link gepostet habe und die ich inzwischen genauer lesen konnte, zeigt und erklärt sehr deutlich, was die Änderungen und ihre Auswirkungen sind. Was die Änderungen am Wortlaut des Gesetzes betrifft, so gibt es auf Seite 10 einen Abschnitt über englobamento (wo die Steuerbefreiung für Gebietsfremde dahingehend geändert wurde, dass die Steuerbefreiung für Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien gestrichen wurde) und eine weitere Änderung, die besagt, dass in den Fällen, in denen das Gesetz englobamento für Gebietsfremde vorschreibt, alle Einkünfte, auch die außerhalb Portugals erzielten, erklärt werden müssen, um die anwendbare Steuer unter denselben Bedingungen wie für Gebietsansässige zu ermitteln. Außerdem wurde der Abschnitt über Kapitalerträge, der unmittelbar darauf folgt, dahingehend geändert, dass in einem Absatz die Formulierung "von Gebietsansässigen erzielt" gestrichen wurde, so dass er nun für alle gilt, wenn es um Immobilien geht.

Auf der folgenden Seite wird dann ausführlich erklärt, dass ab dem Inkrafttreten nur noch 50 % der Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien steuerpflichtig sind, während diese Möglichkeit zuvor nur für Gebietsansässige bestand (was nicht ganz korrekt ist, da sie auch für in der EU bzw. im EWR ansässige Personen galt, sofern diese sich damit einverstanden erklärten, dass der Gewinn zu denselben Bedingungen wie Gebietsansässige besteuert wird). Weiter heißt es, dass die Gewinnermittlung für Gebietsfremde verpflichtend wird und dass dies die Vorlage von Angaben zum weltweiten Einkommen erfordert.

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[Iris_K]

@Monchi ,
Lies mal bitte weiter vorne in diesem Thread, ich meine das wurde dort schon genauso diskutiert.
Und in diesem Link ist das auch schon übernommen:

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[Monchi]

Ja das ist richtig. Aber was an der neuen Regelung anders ist, dass jetzt nicht nur der Zugewinn zur Grundlage der Besteuerung herangezogen wird, sondern das "Welteinkommen" des Immobilienverkäufers.
Weshalb es zur Änderung der Besteuerungsgrundlagen kam liegt an folgendem: portugiesische Immobilienverkäufer, als auch steuerpflichtige Residenten, müssen nur 50 % des Zugewinns mit 28 % versteuern. Müssen aber den Rest des Erlöses wie normales Einkommen bei der Einkommesteuer angeben und versteuern. In Portugal nichtansässigen Personen zahlen ja in Portugal keine Einkommemssteuer, mussten deshalb 100 % des Zugewinns bei einem progressiven Steuersatz (max 48%) versteuern. Der portugiesische Fiskus hat aber keinen Zugriff auf die restlichen Erlöse aus dem Verkauf, deshalb wurden 100 % angesetzt. In Deutschland muss ich schließlich keine Steuern aus dem Verkauf einer Immobilie bezahlen. Die Klagen vor dem Europäischen Gerichtshof bezüglich der steuerlichen Ungleichbehandlung (hier 50%, da 100 %) führten schließlich zu der neuen Regelung. Damit werden Portugiesen, Residenten und Nichtresidenten steuerlich gleichgestellt.
Der Link vin Iris_B bezieht sich schließlich auf die Rückforderung von zuviel gezahlter Kapitalertragssteuer und hat wenig mit der neuen Regelung zu tun.

 

[Riko]

Frage dazu:

Wir bauen gerade eine Garage am Haus dazu. Den wert dieser investition kann man ja später (bis 12 Jahre ?) vom verkaufsgewinn abziehen ?

Muss ich nur die Rechnungen aufbewahren oder diese rechnungen jetzt oder bald bei den Financas angeben, wenn ja wie und wo?