Nebenkosten bei Immobilienkauf in Portugal

[peter62]

Hallo zusammen,
wir beabsichtigen uns eine Immobilie in Portugal zu kaufen. Es wird sehr wahrscheinlich ein schon bestehendes Objekt werden, da wir 2 mal in unserem Leben schon neue Hausbauten "betreut" haben und jetzt doch lieber gleich wissen wollen was wir für unser Geld bekommen ( obwohl wir bei beiden Bauten eher positiv überrascht wurden)

Dazu hätte ich gerne gewusst mit welchen Nebenkosten wir ausser dem Kaufpreis zu rechnen haben, bzw. wie sich diese berechnen lassen.

Wir beabsichtigen das natürlich alles über einen Rechtsanwalt bzw. Notar abwickeln zu lassen.

Gibt es in Portugal eine "pauschale" Grundsteuer oder ist das von Region zu Region unterschiedlich. Wie hoch sind denn so die jährlichen Grundsteuern in Portugal?

Wäre toll wenn mir hier geholfen werden kann, am Besten unter Auflistung der einzelnen Positionen. Wenn es %tuale Sätze sind, so kann ich das ja dann an den eventuellen Kaufpreisen selber ausmachen.

Vielen dank für Eure Hilfe

Peter

 

[Sobreiro]

AW: Nebenkosten bei Immobilienkauf in Portugal

müsste man am tatsächlichen Objekt ermitteln, pauschal ist es erst einmal schwer nicht möglich, die Nebenkosten zu ermitteln.
Notar richtet sich gem. Gebührenordnung nach dem Kaufpreis.
Grunderwerbsteuern bei Hauptwohnung anders als bei Zweitwohnung auch nach dem Wert (wir würden "Einheitswert" sagen) der Immobilie. Könnte bei Hauptwohnung u. U. sogar davon befreit sein.
Jährliche Grundsteuer ist ebenfalls abhänging von der Einstufung (Einheitswert). Würde man aber bei Vorbesitzer erfahren können.

Pi X Daumen bei Zweitnutzung und Kaufpreis um 100 000,- € alles zusammen um 2500,- bis 3000,- Euro.
Diese Auskunft ist Privatmeinung sie ersetzt keine Beratung von Fachleuten. Also, nagelt mich nicht darauf fest, im Ernstfall kann ich mich an nix erinnern.

 

[vito]

AW: Nebenkosten bei Immobilienkauf in Portugal

Hallo Peter,

erstmal viel Erfolg fuer Euer Vorhaben.

Ich empfehle Euch, einen deutschsprachigen Rechtsanwalt einzuschalten. Zumindest an Alrve gibts da sehr solvente Anwaelte. Deutsche als auch in Deutschland ausgebildete und lange Jahre ansaessige RA.

Die arbeiten alle sehr zielorientiert, machen fuer den Mandanten alles, von der Benatragung der Steuernummer, ueber den Kaufvorvertrag, Vernhandlung mit dem Anwalt der Ggennseite bis zum Ummelden der Medien und Pruefung von Grundbuch, Altlasten, Steuern alles. Da bist Du auf der sicheren Seite, die sind auch alle versichert.

Das kostet natuerlich Geld meist um die 1.5% vom Kaufreis, aber Du kannst ruhig schlafen.



ciao Vito

Falls Du na d Algarve aufen willst , kann ich Dir gerne per PN 2-3 Empfehlungen geben.

 

[peter62]

AW: Nebenkosten bei Immobilienkauf in Portugal

Hallo Sobreiro,
vielen dank für diesen ersten Überblick. Dann kann ich also von Kaufnebenkosten von ca. 3 % ausgehen, sehe ich das richtig? Sind diese "nur" die Grunderwerbsteuer oder umfassen die auch z.b. die Notarkosten dafür? Danke so oder so, mit so schnellen Hinweisen habe ich nicht gerechnet


Hallo Vito,
auch Dir Danke für Deinen Tip und Deine guten Wünsche. Mit Eurer Hilfe hier, wird es zumindest einfacher werden...denke ich...

Das ist doch mal ne konkrete Aussage. 1,5 % für die Arbeiten des Ra. Ist das zu vergleichen wie die notariellen Arbeiten und unabdingbaren Tätigkeiten der Notare in Deutschland?

Dann wäre ich ja in etwa bei 4,5 % Kaufnebenkosten wenn Eure ersten beiden Tips hinhauen. Da wir selber noch nicht wissen, wo es uns hinverschlagen wird, komme ich aber gerne auf Dein Angebot zurück, wenn a. die Zeit gekommen ist das wir was passendes gefunden haben und b. es uns letztendlich in die Nähe der Algarve verschlägt.

LG

Peter

 

[Iris_K]

AW: Nebenkosten bei Immobilienkauf in Portugal

Hallo Peter,

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findest Du ein PDF von der Rechtsanwältin Stephanie Müller-Bromleyin der die wichtigsten Informationen zum Immobilienerwerb in Portugal zusammengestellt sind. Ich habe es gerade zufaellig gefunden und erst mal nur überflogen. Es scheint mir aber ziemlich aktuell zu sein!

Gruss
Iris

 

[Sobreiro]

AW: Nebenkosten bei Immobilienkauf in Portugal

Sind diese "nur" die Grunderwerbsteuer oder umfassen die auch z.b. die Notarkosten dafür?

In meinem Beispiel sind drin:
Notar plus Impostos de Selo für Vertrag und Grundbucheintrag etc. und Grunderwerbsteuer einer Zweitimmobilie.

Weitere Nebenkosten fallen so nicht an, sieht man von der Umschreibung der Zähler für Strom und Gas etc. und den jährlich zu zahlenden Grundsteuern ab.

Deine Prozentrechnung könnte grob passen. Dieser Betrag wird der am schwersten zu ermittelnde Betrag bleiben, weil sich viel nach dem Wert richtet und wo das Objekt liegt. Es gibt Unterschiede bei städtischer Lage oder ländlicher Lage.
Also bitte noch einmal, keine Gewähr für meine Angaben

 

[H.Bothur]

AW: Nebenkosten bei Immobilienkauf in Portugal

Im übrigen sind die Kosten des Anwalts in PT frei verhandelbar. Ich hatte im Oktober drei Anwälte gefragt und bei einem Kaufpreis von 175.000,- drei verschiedene Preise zwischen 2.500,- und 4,500.- plus Steuer bekommen

Ich habe dann den günstigsten (deutscher Anwalt in Albufeira) genommen und war recht zufrieden

Hans

 

[vito]

AW: Nebenkosten bei Immobilienkauf in Portugal

Já, den deutschen Anwalt in Albufeira kann man empfehlen, ist sehr gut und nicht so teuer.
vito

 

[peter62]

AW: Nebenkosten bei Immobilienkauf in Portugal

Hallo Iris,
vielen Dank für den sehr informativen Link als PDF. Habe ich mir sofort abgespeichert

Hallo Sobreiro,
danke auch Dir. Du hast mir eine "grobe" Richtlinie gegeben, natürlich ohne Gewähr, das verstehe ich schon

Hallo Hans und Vito,
wenn ich was in der Region Albufeira finde, werde ich den von Euch empfohlenen Anwalt gerne mal konsultieren.

Habe jetzt aber doch noch eine weitere Frage zu diesem Thema:

Der eine schreibt von Rechtsanwalt, der andere von Notar.

Ist das für Grundbuchsachen und Immokäufe in Portugal egal, wen man nimmt? Einen Notar oder einen Rechtsanwalt? oder sind die in Portugal mit den gleichen Kompetenzen ausgestattet? Egal wo ich bisher was gekauft hatte, in d war es der Notar, in Thailand der Notar und in Ungarn kurioserweise der Rechtsanwalt der solche Dinge nur legitim regeln konnte.

Danke Euch und allen ein schönes WE

Peter

 

[Sobreiro]

AW: Nebenkosten bei Immobilienkauf in Portugal

Ich zitiere mich selbst:

Soweit ich mir das angelesen habe und auch so beim Kauf in Portugal erlebt habe, gebe ich hier meine laienhafte Auffassung wieder.

In Deutschland wird man sich über den Immobilienkauf/ verkauf einig, geht zum Notar und schließt dort den rechtsverbindlichen Kaufvertrag. Hier vereinbart man den Eigentumsübergang für den Zeitpunkt, an dem die Kaufsumme gezahlt wurde. Der Notar deklariert anschließend den Eigentumsübergang durch Eintrag der Besitzverhältnisse im Grundbuch. (vereinfacht).

In Portugal wird der rechtsverbindliche Kaufvertrag bereits mit der "Promessa de compra e venda" (von uns immer als "Vorvertrag" bezeichnet) geschlossen. Diese Promessa wird nur zwischen den beiden Parteien, dem Verkäufer der Immobilie und dem Käufer geschlossen, ohne Notar.

Anmerkung:
Hier wird oft ein Anwalt empfohlen, der diesen sehr wichtigen Vertrag entsprechend den Wünschen der Parteien formuliert! Dieser Vertrag wird zwischen den beiden Parteien geschlossen, ein Anwalt ist dabei nicht zwingend erforderlich aber empfehlenswert. Wenn dieser Anwalt das nicht zu ersten Mal macht, wird er auch einen Notar benennen, mit dem er zusammen arbeitet.

Hier wir vereinbart, wie hoch der Kaufpreis ist und wann und wo dieser gezahlt wird. Weitere Nebenabsprachen etc. werden ebenfalls niedergelegt. Z. B. ob Geräte, Möbel oder Hausstand mit verkauft werden und wie deren Wert ist.
Außerdem steht hier, was passiert, wenn eine Partei diesen vertrag bricht. (Schadensersatzregelung).

Weiterhin wird hier rechtlich bindend vereinbart, wann und bei welchem Notar der Eigentumsübergang "deklariert" wird. Deswegen wird auch oft gesagt, der Notartermin in Portugal habe lediglich "deklaratorischen" Charakter.

Anmerkung:
Dieser Notar muss eine entsprechende Zulassung haben um den Grundbucheintrag vornehmen zu können.

Zu diesem Termin muss der Verkäufer den Energiepass und den Nachweis, dass die Immobilie "lastenfrei" ist, vorlegen.
Der Käufer muss den Kaufpreis entrichten und nachweisen, dass er die Grunderwerbssteuer gezahlt hat.
Dann erfolgt der notariell beglaubigte Eigentumsübergang mit anschl. Eintragung im Grundbuch.
Der Verkäufer hat das Geld, der Käufer hat die Hausschlüssel für seine neue Immobilie.

Soweit meine Erklärung warum manchmal Anwalt und manchmal Notar. Den Anwalt kann man bemühen und das Honorar für die Aufsetzung der Vertragstexte auch frei verhandeln. Den Notar muss man für den Grundbucheintrag bemühen, ich meine die hätten hier eine "unverbindliche" Gebührenordnung deswegen auf jeden Fall vorher nachfragen, was der Notar an Honorar nimmt.

Weitere Hinweise zu den Nebenkosten findet man auch hier:

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[vito]

AW: Nebenkosten bei Immobilienkauf in Portugal

Der Notar hat nur die Pflicht zu kontrollieren, dass der Immobilienverkauf ordnungsgemaess abgewickelt wird. Er erstellt aber nicht, wie in D ueblich, den Kaufvertrag und handelt auch nichts aus zwischen den Parteien.

Dafuer bedient sich i.d.R. Kauefer wie Verkaeufer jeweils eines eigenen Anwalts.

Er fuehrt die Verhandlungen, prueft und erstellt die Vertraege, prueft das Grundstueck zwecks Lastenfreiheit und kuemmert sich um die Loeschung eventueller Eintraege.

Weiterhin holt er fuer den Kaeufer die Steuernummer und wickelt sogar alle Zahlungen fuer den Kaeufer ab, falls dieser nicht ueber ein port. Konto verfuegt. Vor Kaufvertragsbeurkundung muss naemlich schon die Grunderwerbssteuer gezahlt werden.

Weiterhin erledigen manche Anwaelte auch gleich die Ummeldung der Medien. Auf alle faelle ist fuer den Kaeufer ein Anwalt wichtig, als Verkaeufer nicht unbedingt, wenn man sich auskennt.

Vito

 

[sibylle 49]

AW: Nebenkosten bei Immobilienkauf in Portugal

Wir haben unseren Hauskauf über die Kanzlei von Frau Müller-Bromley abgewickelt und können sie nur weiterempfehlen. Sie spricht portugiesisch, ist in beiden Ländern zugelassen und stand uns immer sehr kompetent zur Seite. Sicher kostet das, aber ein Hauskauf in Portugal hat auch überraschende Momente und da ist es gut, jemanden zur Seite zu haben. Alles andere wird später dann vielleicht viel teurer, zumal man ja auch noch mit der Sprache zu kämpfen hat.