Frage Immobilienpreise und Baukosten in Portugal: Fragen und Antworten

[tosi]

Frage zu Immobilienpreise, Baukosten, Bodenrichtwerte, Lagen, Angebotsdauer ?

Wir suchen ein Grundstück oder Haus, Apartment zum Kauf. Die Suche haben wir 2019 gestartet. Bei Neubauten, als Wohnung, haben wir derzeit Angebote von ca. 2.300 EUR/QM mit Wärmepumpen-Heizung/Klimaanlage und neuestem Energiestandard in Meeresnähe incl. Garage. Für Altbauten aus den 70-ern bis 90-ern wird in den Inseraten fast dasselbe verlangt. Ein Blick auf die Fotos und der Schreck ist groß – Komplettsanierung mit Türen und Fenstern steht an; dazu keine Heizung installiert. Da traut man sich nicht mal zu kontaktieren.

Nun meine Fragen:

1. Gibt es für Portugal sowas wie Bodenrichtrichtwerte, Lagebewertungen analog Deutschland und wo finde ich das?

2. Wie hoch liegen die Baukosten für Neubauten in Portugal mit welchem Standard/Vorschrift wird da gebaut?
In Deutschland rechne ich derzeit mit „reinen“ Baukosten von ca. 1.600 / QM bei mittlerem Standard (Quelle: Bauträger und Architekt) – BK: das ist zzgl. Architekt, Anschlusskosten, Gebühren, etc.

3. Gibt es Bewertungen für Baujahre?

4. Es gibt Lagen, wo seit Jahren Grundstücke leer stehen und angeboten werden. Die Bebaugn kommt nicht voran. An was liegt das?

5. Immobilien-Angebote: Diese Stehen oft sehr sehr(!) lange in idealsita, OLX, etc. Was ist der Grund für solch lange Dauer? Oder sind das alles Mondpreise die die Verkäufer aufrufen? Wollen die verkaufen?

Bin mal auf die Antworten gespannt.

 

[Iris_K]

Hallo @tosi,

1. Gibt es für Portugal sowas wie Bodenrichtrichtwerte, Lagebewertungen analog Deutschland und wo finde ich das?

Ist mir nicht bekannt. Einen Anhaltspunkt über die Bewertung der Lage kann der "Lage Koeffizient" des Finanzämter für die Wertbestimmung der Immobilien geben:

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5. Immobilien-Angebote: Diese Stehen oft sehr sehr(!) lange in idealsita, OLX, etc. Was ist der Grund für solch lange Dauer? Oder sind das alles Mondpreise die die Verkäufer aufrufen? Wollen die verkaufen?

Teils Mondpreise, vielleicht um anzugeben, was man für ein tolles wertvolles Haus hat und man will gar nicht verkaufen, bzw vielleicht doch, wenn sich jemand findet, der den Mondpreis zahlt. Scheint hier so ein Volkssport zu sein. Wenn ich Langeweile habe, kann ich mir auch von vielen Nachbarn die Häuser in den verschiedenen Portalen anschauen, heisst aber nicht, das sich da was tut und die wirklich mal umziehen...

In welcher Gegend sucht ihr denn?

Gruß
Iris

 

[tosi]

Volkssport ... ja, scheint so.
Die Gegend ist noch nicht entschieden. Unser Ziel wäre dort 6-7 Monate im Jahr zu sein von ca. Okt-April. Daher ist Algrave mit Olhão und Umgebung im Momant der Favorit. Alternativ in der Nähe von Lisboa: Lagoa da Albufeira, Verdizela/Aroeira. Unsere Verwandschaft wohnt in Cascais u. Raum Lisboa - da haben wir uns in Colares umgeschaut - aber da ist es im Winter womöglich sehr kühl. Wir sind noch am Probewohnen im Urlaub.
Portugal, nördlich von Lisboa ist nur für den Sommer gut- regnerisch von Oktober-Mai - scheidet also aus.

Hallo @tosi,



I.. Wenn ich Langeweile habe, kann ich mir auch von vielen Nachbarn die Häuser in den verschiedenen Portalen anschauen, heisst aber nicht, das sich da was tut und die wirklich mal umziehen...

In welcher Gegend sucht ihr denn?

Gruß
Iris

Ist schon komisch dieses Gebahren - in Deutschland, ist ein Inserat nach ca. 4-6 Wochen weg + verkauft.

Bleibt vielleicht nur der "Neubau" um an vernünftige Bausubstanz zu kommen (mit dem ganzen Procedere)

 

[Iris_K]

@tosi,
ich wuerde mir die Gegenden, die ihr ausgesucht habt mal im August anschauen, wenn der Corona-Spuk vorbei ist. Wir vermeiden im August die Algarve normalerweise weil einfach so voll.

Noerdlich von Lissabon ist es uns auch im Sommer zu kalt und zu windig

Im Moment wird hier in der Gegend suedlich von Costa da Caparica sehr viel neu gebaut. Ich kann mir vorstellen, dass das nicht so einfach alles zu verkaufen sein wird.
Daher kann es sein, dass es guenstiger ist etwas neues zu kaufen, da die Bauunternehmer eher verkaufen wollen, als jemand, der in einem Haus wohnt und einfach mal abwartet, ob sich ein Kaeufer findet, der seinen Traumpreis bezahlt. Allerdings sind die neuen Haeuser meist so Flachdachkaesten mit riesisgen Fensterfronten und sind vielleicht nicht unbedingt so gut zu bewohnen. Heiss im Sommer und kalt im Winter.

Eventuell ist es in Seixal noch ein wenig guenstiger, liegt aber eigentlich auch recht strandnah.

 

[Ozzy]

Noerdlich von Lissabon ist es uns auch im Sommer zu kalt und zu windig

Pühh, Weicheier

Portugal, nördlich von Lisboa ist nur für den Sommer gut- regnerisch von Oktober-Mai - scheidet also aus.

Wie kommt ihr denn darauf?
Dez-Feb regnet es, aber auch nicht jeden Tag, im Dezember ist es meist noch tagsüber super. Nachts wird es kalt, ist aber überall so.
Ab März hat man schon gutes T-Shirt Wetter. Da ist nix mit Regen.

 

[ALISAN]

Pühh, Weicheier

Ab März hat man schon gutes T-Shirt Wetter. Da ist nix mit Regen.

Ich habe schon einen Sonnenbrand... und das, obwohl ich wegen der derzeitigen Einschränkungen noch nicht einmal am Strand war.

.

 

[Sir Iocra]

Portugal, nördlich von Lisboa ist nur für den Sommer gut- regnerisch von Oktober-Mai - scheidet also aus.

Aha, Es soll überall schön grün sein, blühen und wachsen, aber es darf nicht regnen.
Wir freuen uns auf jeden Regentag
Johan

 

[Ozzy]

Ich habe schon einen Sonnenbrand.

Du wirst lachen, ich auch und ich hab nur eine Stunde beim telefonieren draußen gesessen, wenn überhaupt.

 

[Riko]

ot, in Deutschland steht die Sonne etwa am 10. Mai so hoch wie jetzt an der Algarve

 

[Sauger]

Letztes Jahr im Sommer 42 Grad. Ich denke das reicht! Und im Winter, ja ein bischen Heimatgefühle tun nicht weh.....

 

[Iris_K]

Unser Ziel wäre dort 6-7 Monate im Jahr zu sein von ca. Okt-April

Oh, ich hatte verstanden ihr wolltet ueber den Sommer dort sein Bei uns ist es der Zeitraum in dem wir die Heizung angeschaltet haben
Das habe ich noch gefunden.....

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[HaraldLF]

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[/QUOTE]

@Iris_K, verwende diesen Link lieber nicht, da stimmt vieles einfach nicht. Ist mir schleierhaft, wie es jemand ernsthaft schafft, so einen Artikel zu schreiben.
Fangen wir mal bei den Finanzen an, das Finanzamt geht glatt von 603€/m2 aus, wenn die die Steuer errechnen. Und das entspricht nicht den Baukosten ( der Artikel schmeißt nur so mit Fachbegriffen falsch um sich!)
Wenn ich von dem 612€ Wert ausgehe, denn die angeben, dann würde ein 450m2 Gebäude mit 5 Stwk. 1,55M an Baukosten haben ( mit Kellergarage).Da passen in jedes Stwk. 3 T3 Wohnungen, also 15. Um ansprechenden Gewinn ( ROI über 30%) zu machen , müssten die Wohnungen für 150.000€ verkauft werden. Solche Gebäude finde ich in Portugal nicht.
Dann sprechen die über die Baukosten von Häusern. 1000€/m2 ist nicht nur ein Preis, bei dem és untere Qualität geben wird, sondern auch wahrscheinlich, mitten im Projekt einen Preisanstieg. Man muss mindestens von einem Baupreis von 1250€/m2 ausgehen UND...da kommt noch die MwSt drauf, Kosten für das Grundstück, Projektkosten ( Architekt etc) und eventuelle Kosten, falls beim Vorbereiten des Grundstücks, eine Überraschung auftritt.
Der Artikel ist einfach Mist!
Dies ist nicht an Dich gerichtet, aber die Info des Artikels, möchte ich nicht so stehen lassen.

 

[Blitz8]

Hallo, der @HaraldLF untertreibt noch mit den Preisen. Realistisch sind sie (viel) höher...Ich weiss auch nicht, warum sich hier immer noch das Gerücht hält, die Preise bei idealista oder imovirtual usw. wären Phantasiepreise. Da spielt wohl Wunschdenken beim Schreiben mit...Es wird mich nicht wundern, wenn diese 'Mondpreise' von der Realität noch überboten werden in naher Zukunft. Ausserdem sind die hier häufig geäusserten Bemerkungen zum kalt-nassen Klima in Nordportugal falsch. Ich empfehle, einen langfirstigen Tagesvergleich mit z.B. dem in der Algarve zu machen: da wird sich mancher hier die Augen reiben. Der @Ozzy hat das schon erkannt...

 

[tosi]

Hallo, der @HaraldLF untertreibt noch mit den Preisen. Realistisch sind sie (viel) höher...Ich weiss auch nicht, warum sich hier immer noch das Gerücht hält, die Preise bei idealista oder imovirtual usw. wären Phantasiepreise. Da spielt wohl Wunschdenken beim Schreiben mit...Es wird mich nicht wundern, wenn diese 'Mondpreise' von der Realität noch überboten werden in naher Zukunft...

Meine Neueste Info: Ein Makler in Almada meinte z.B. dass man mit ca. 200-230k für eine Doppelhaushälfte in Verdizela/Seixal kalkulieren sollte. Arroeira/Almada ist 20k teurer.
Neubau Appartments im Condominio liegen so bei 2.600/qm (mit Klimaanlage/Wärmepumpe - Miele-Küche) in guten Lagen (Algarve+Sintra).

 

[Ozzy]

müssten die Wohnungen für 150.000€ verkauft werden. Solche Gebäude finde ich in Portugal nicht.

Hab ich erst heute in Praia de mIra gesehen, wunderte mich auch.
Realistischer ist eher das hier:

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[Iris_K]

Meine Neueste Info: Ein Makler in Almada meinte z.B. dass man mit ca. 200-230k für eine Doppelhaushälfte in Verdizela/Seixal kalkulieren sollte. Arroeira/Almada ist 20k teurer.

Hmm, das müssen dann aber schon ältere Häuser sein. Kann ja von Vorteil sein, wenn ein großes Grundstück dabei ist. Aber in Verdizela scheint mir das ein Schnäppchenpreis zu sein, da die Grundstückspreise auch angezogen haben.
Es wird jedenfalls zur Zeit total viel gerodet und es haben auch noch mehr Maklerbuden aufgemacht....

@Iris_K, verwende diesen Link lieber nicht, da stimmt vieles einfach nicht. Ist mir schleierhaft, wie es jemand ernsthaft schafft, so einen Artikel zu schreiben.

@HaraldLF, sind das eventuell die Rekonstruktionswerte der Versicherungen?

 

[HaraldLF]

@HaraldLF, sind das eventuell die Rekonstruktionswerte der Versicherungen?

@Iris_K, ich kann nicht sagen, was die dort angeben wollen.
Wie gesagt, der Wert um die IMI zu kalkulieren ist fest 615€/m2, (editiert) hat nichts mit Baukosten zu tun.
Die Tabelle, die im Artikel steht, ist vom Gesetz, um die „Sozialmieten“ zu bestimmen. Heißt also, das wären die Baukosten für Gebäude von Sozialwohnungen und da wissen wir ja, was da für eine Qualität herrscht.
Die Versicherungen halten sich bei Totalverlust, an den vertraglichen Wert des Hauses, der meist an den Kredit gebunden ist und dort gab es ja eine Wertschätzung von einem Fachmann.
Bei einer Rekonstruktion oder Reparatur, verlangen die Versicherungen, dass der Versicherte, drei Kostenvoranschläge einreicht und suchen sich einen aus ( meist den billigsten), die haben natürlich Richtlinien, was die Kosten angeht.
Im Artikel wird dann über Baukosten eines Hauses gesprochen, 1000€/m2.
Sagen, dass dort das Grundstück inbegriffen ist..
Wir haben für Neubau eines Hauses mit 1000€/m2 plus 23% MwSt. in 2019! gerechnet und da war nicht das Grundstück inbegriffen.
Heute kommt man bei einem 180m2 Haus mit Pool, Projekt, Steuern, Lizenzen, etc, locker auf 330.000€ dazu noch das Grundstück. Das wäre dann mittlere Qualität.
Was die Preise in Idealista, etc, angeht, sicher sind das nicht die realen Verkaufspreise, aber Mondpreise sind es oft nicht. Dazu habe ich hier im Forum schon oft meine Meinung dargestellt.
Die besten Richtlinien hat man von Banken. Da findet eine Wertschätzung statt. In Portugal wird halt viel über Hypothek gekauft, Fakt ist, es wird weiter verkauft. Wenn jemand also unsicher ist, dass der Preis angemessen ist, einfach 300-400€ privat für eine Wertschätzung zahlen.


Nun bin ich aber nicht auf die Fragen eingegangen, versuche es mal.
1. Nein, gibt es offiziell nicht, ein gewissenhafter Makler sollte einen Vergleich in der spezifischen Gegend aufstellen.

2. in Portugal kann man auch mit dem gleichen Wert rechnen. Standards sind niedriger, als in Deutschland, wozu ich rate ist genau festzuhalten, was man alles am Haus haben möchte, aber genau. Mit dem Architekten durcharbeiten, was man für Qualität haben möchte, wo möglich auch Wandbreite, Isolierung, Marken, etc. und dann Kostenvoranschläge einholen. Bitte bedenken, dass das Grundstück dazu kommt.

3. Gibt es nicht, es gibt nur ein Energiezertifikat.

4. das kann verschiedene Gründe haben und zu angemessen von mir, jetzt grobe Aussagen zu tätigen, aber ein Grund ist oft, dass das Grundstück nicht urban ist.

5. Kann ich auch nicht so grob einschätzen, aber die Kaufkraft ist in Portugal viel geringer und wer Geld hat versucht sich ein besser gelegenes Objekt zu kaufen. Portugiesen haben es auch nicht so mit renovierten Objekten, es wird sich oft für ein neueres Haus entschieden.
Letzter Punkt, Makler, leider arbeiten 80% meiner Kollegen, schlecht, was Wertschätzung angeht. Selbst wenn der Verkäufer sagt, sie/er will mit einem Preis an den Markt gehen, der weit über dem Marktpreis liegt, nehmen es viele Makler an, dann steht das Objekt schon mal 12 Monate oder mehr zum Verkauf.

 

[Iris_K]

Die Versicherungen halten sich bei Totalverlust, an den vertraglichen Wert des Hauses, der meist an den Kredit gebunden ist und dort gab es ja eine Wertschätzung von einem Fachmann.

Würde man meinen, ist aber nicht so, der Preis, den man bezahlt, mag danach ausgerichtet sein, aber was die Versicherung bezahlt (bei Totalverlust) ist nur der Wert, der jährlich aktualisiert, von deren Verband herausgegeben wird. Ich habe da mal vor Jahren etwas dazu geschrieben, als ich unsere Versicherung abgeschlossen habe...
Ich suche den Link mal. Ich denke mal, dass ist noch genauso....
Gebäudeversicherung in Portugal

 

[HaraldLF]

Würde man meinen, ist aber nicht so, der Preis, den man bezahlt, mag danach ausgerichtet sein, aber was die Versicherung bezahlt (bei Totalverlust) ist nur der Wert, der jährlich aktualisiert, von deren Verband herausgegeben wird. Ich habe da mal vor Jahren etwas dazu geschrieben, als ich unsere Versicherung abgeschlossen habe...
Ich suche den Link mal. Ich denke mal, dass ist noch genauso....
Gebäudeversicherung in Portugal

Ich bin kein Versicherungsexperte und ziehe hier gerne Meinungen von Experten hinzu. Zu diesem Thema hatte ich auch mal privat nachgefragt.
Gesetzlich, sollen/müssen sich die Versicherungen nicht an die Tabelle halten, machen die aber gerne, da es denen entgegenkommt.
Die Werte sind auch Mindestwerte und werden, (müssen), angepasst an die Art der Wohnung. Dies ist auch nicht weiter schlimm, denn wir sprechen von Rekonstruktion, also bei einem Schaden den Ursprung herzustellen, hat ja nichts mit dem ursprünglichen Kaufpreis zu tun. Wenn bei einem Gebäude, eine Wand eingestürzt ist, muss die Versicherung diese wieder herstellen. Wie gesagt, Kostenvoranschläge und die Baufirmen wissen ja auch genau, wie weit sie mit Preis gehen können.
Bei einem Totalverlust ist das anders. Heißt ja, das ein Neuaufbau untragbar ist, da muss der versicherte Betrag ziehen.
Dies hat mir damals ein Versicherungsmakler erklärt. Habe dazu aber nur dies gefunden:

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Habe null Einschätzung, was das für ein Kampf mit der Versicherung wäre, falls so ein Totalschaden eintritt.

 

[Iris_K]

Ich denke mal man sollte sich wegen der Versicherung einfach den Artikel von Deco durchlesen, auf den ich in dem anderen Thread verlinkt habe...
Andere Richtwerte, als die der Versicherungen oder der Finanzbehörden, nach denen ja @tosi gefragt hatte, kenn ich nicht....