Steuerliche Anrechnung von Immobilienverkauf in Deutschland

[Tom Meyer]

Hallo, mein Name ist Thomas und wir leben seit einiger Zeit an der Algarve, sind hier gemeldet (Kein Wohnsitz mehr in Deutschland)

Vielleicht kann mir jemand bei einer Steuerlichen Frage helfen oder einen Tip geben ?

Herr C ist das Kind von Frau A und Herrn B. A, B und C haben in Deutschland Immobilien in GbR (ABC GbR) Frau A stirbt und der Anteil an der GbR fällt an den Sohn C. Kurze Zeit später stirbt auch Herr B. Die ABC GbR wird iaufgelöst, Sohn C ist nun Alleineigentümer der Immobilien.

C zieht nach Portugal, gibt seinen Wohnsitz in D auf. Jetzt plant C den Verkauf der Immobilien in Deutschland.

In Deutschland wäre der Veräußerungsgewinn steuerfrei wogegen in Portugal der Veräußerungsgewinn der Steuer unterliegt.

Muss C nun, um die Steuer zu vermeiden zunächst wieder nach Deutschland ziehen oder gibt es eine andere Lösung ?

Wie wird der Veräußerungsgewinn in so einem Fall berechnet ?

Theoretisch sind ja 50% des Vermögens als Erbschaft im Jahr zugeflossen als der C noch in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtig war.

Beispiel: Immobilie ist 1mio Wert. C besitzt im Jahre 2020 (Wohnsitz in Deutschland) bereits 50% der Immobilie, also 500tsd. In 2022 erbt er jeweils 250tsd€ (also pro Erbfall 25%) von den Eltern.
Wenn jetzt die Immobilie verkauft wird dann sind darin ja 500tsd einer Erbschaft enthalten, werden die vom Veräußerungsgewinn abgezogen ?

Falls Nein, können die Gestehungskosten der beiden Erblasser abgezogen werden ?

Liebe Grüße, Thomas

 

[Riko]

meld dich dieses Jahr in P ab und in D an.
verkauf das haus nächstes Jahr.
2028 wieder zurück nach P.

Wenn du und die Eltern das haus länger als 10 Jahre besessen habt , steuerfrei in D.
Keine Gewinnsteuer - oder wie das heist.

Lass dir das von einem deutschen steuerberater bestätigen....,
Ich hatte einen ähnlichen Fall vor ein paar Jahren

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Hallo Herr xxxxxx



ja, das bedeutet, dass der Veräußerungsgewinn steuerfrei bleibt, weil die Spekulationsfrist von 10 Jahren eingehalten wurde.



Viele Grüße

xxxxxxxxx Steuerberater

 

[Iris_K]

In Portugal wird der Verausserungsgewinn bei geerbten Immobilien als Diferenz, zwischen dem Valor Tributário und dem Verkauserloes berechnet. Von diesem Gewinn werden 50% mit dem IRS Steuersatz versteuert. Wenn z.B. der Valor Tributário, der beim Finanzamt eingetragen ist 300.000 € betraegt und die Immobilie fuer 1,3 Mio verkauft wird, muss man ca. 48% ( das wird eigentlich mit Progression berechnet) von 500.000 als Steuer bezahlen.
Welcher Wert bei einer Immobilie in Deutschland fuer die Berechnung herangezogen wird, weiss ich leider nicht. Ich glaube da gibt es auch so einen eingetragenen Grundwert und der entspricht auch nicht immer dem Marktwert.

 

[Sir Iocra]

Hallo Iris,
Naja. Bei geerbten Immobilien stimmt das, denn normalerweise wird
der Zugewinn berechnet aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis bzw. Entstehungskosten. Vom Zugewinn können viele Kosten abgezogen werden (Notar, Makler. Genehmigungen, IMT Grunderwerbsteuer etc. etc) Weiterhin gibt es eine Art Inflationsgutschrift, die höher wird je länger man die Immobilie im Besitz hat. Renovierungsarbeiten in den letzten Jahren können auch berücksichtigt werden. Über den Betrag, der dann noch übrig bleibt zahlt man über die Hälfte Steuern. Der zu versteuernder Betrag wird mit den sonstigen Einnahmen zusammengerechnet und versteuert. Die Einnahmen aus dem Immobilienverkauf in DE werden in Anexo J eingetragen.Bei doutorfinancas.pt gibt es ein 'Simulador mais- válias imóveis '

Johan

 

[Carl1]

Das Problem "Hausverkauf in DE, Versteuerung Gewinn in PT" wurde kürzlich in einem anderen Forum ausführlich diskutiert: Geplante Steueränderungen in Portugal (2025)

 

[Iris_K]

Naja. Bei geerbten Immobilien stimmt das, denn normalerweise wird
der Zugewinn berechnet aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis bzw.

Lieber Johan, es ging ja um geerbte Immobilien. Man könnte die Immobilie auch zu Lebzeiten übertragen und einem realstischen Wert eintragen lassen. Auf die Schenkung zahlt man dann innerhalb der in bestimmten Familienkonstellationen 0,8% Steuern, ansonsten 10,8% Steuern.

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Wären in meinem Beispiel, wenn man den Wert auf 1 Mio einträgt dann 100.000. Beim Verkaufen wäre die Zugewinnsteuer in meinem fiktiven Beispiel dann noch ca. 48% von 150.000 ( der Zugewinn würde dann auf den letzten Transaktionswert berechnet.

Dadurch das sich die Immobilienpreise in den letzten Jahren zumindestens in der Gegend um Lissabon drastisch nach oben entwickelt haben sind so manche von der Höhe der Steuern überrascht.

LG
Iris

 

[Carl1]

... zu Lebzeiten übertragen und einen realistischen Wert eintragen lassen.

Gegen Entgelt zu übertragen? Ansonsten wäre das eine Schenkung, üblicherweise unter Einräumung eines Nießbrauchrechts. Dies wurde in meinem Umfeld kürzlich praktiziert, juristisch begleitet von einem deutschen Anwalt mit Zulassung in Portugal. Eingetragen als Schenkungswert wurde der Valor Tributário, für das Nießbrauchrecht pauschal gemindert um 15 %. Ob es also möglich ist, einen "realistischen Wert" eintragen zu lassen? Der deutsche Anwalt, der auch eine deutsche Anwaltszulassung hat, hat es übrigens abgelehnt, über die mit der Schenkung verbundene Rechtslage in Deutschland zu beraten. Klar ist auf jeden Fall, dass der Valor Tributário für die deutsche Steuerbehörde keine Bemessungsgrundlage ist. Und wie ein späterer Verkauf, der in Portugal zu Kapitalerträgen führt, von der deutschen Steuerbehörde beurteilt wird, ist nochmal ein anderes Thema.

 

[Iris_K]

Und wie ein späterer Verkauf, der in Portugal zu Kapitalerträgen führt, von der deutschen Steuerbehörde beurteilt wird, ist nochmal ein anderes Thema.

Ist es nicht so, dass nur in Portugal die Zugewinnsteuer gezahlt wird und in Deutschland dann eventuell noch Erbschaftssteuer?

Ich habe meinen Beitrag noch mal überarbeitet, weil ich nachgelesen habe, dass bei Schenkungen von Eltern an Kinder Imposto selo von 10% entfällt .

 

[Iris_K]

@Carl1 , Du hast recht, es wurde einem Bekannten so anscheinend fälschlicherweise geraten, aber das einzige was man wohl tatsächlich machen kann, ist nach der Schenkung die Immobilie beim Finanzamt neu bewerten zu lassen. Der Wert wird dann mit den aktualisierten Koeffizienten und Grundwerten pro qm neu berechnet. Dadurch wird der Vt steigen, aber natürlich auch die Immobiliensteuer IMI.

 

[Carl1]

... nur in Portugal die Zugewinnsteuer gezahlt wird ...

Erbschaft-/Schenkungsteuer in DE fällt ggf. bei Überschreiten der Freibeträge an.

"Zugewinnsteuer", also ein Gewinn aus Veräußerungsgeschäfte (§ 23 EStG) ist auch in Deutschland zu versteuern, sofern er nicht durch die Spekulationsfrist abgegolten ist. Anbei dazu ein Beitrag

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[Tom Meyer]

Erstmal vielen Dank für die Antworten.

Auch mein Steuerberater in Deutschland ist der Meinung dass ein Wohnsitzwechsel am Sichersten wäre.
Sowohl der portugiesische als auch der deutsche Steuerberater erklärten aber beide dass eine solche Situation nicht abschließend in den portugiesischen Gesetzen geregelt ist.

Zum einen besteht das Problem der Wertfeststellung. Grundsätzlich in in Portugal der Verkaufspreis - Anschaffungspreis - die Investitionskosten der letzten 12 Jahre die Bemessungsgrundlage (Das gilt auch für Ansässige in Portugal die Auslandsimmobilien verkaufen)

Auch im portugiesischen Recht ist es aber wohl so das bei einer geerbten Immobilie der Anschaffungspreis = VPT (Valor patromonial tributario) zum Todeszeitpunkt ist.

Theoretisch müsste also folgendes greifen:

Immobilie ist 2024 1mio Wert und 2026 ebenfalls. Die Erbschaft kann - da es sich um eine deutsche Gbr handelte - beliebig in den Anteilen aufgeteilt werden.

Angenommen C hatte 2024 nur 20% Anteil und A + B jeweils 40%. Dann wäre der steuerliche Wert der Erbschaft ja 80% von 1mio = 800tsd.
Diese 800tsd gehören also zum Anschaffungspreis der Immobilie nach portugiesischem Recht.

Erzielt C nun einen Verkaufspreis von 1mio dann wären nur 200tsd steuerlich in Portugal zu berücksichtigen.

Problematisch ist der Umstand dass die deutsche GbR steuerrechtlich in Deutschland dem Privaten zugeordnet ist, in Portugal aber diese Gesellschaftsform nicht existiert.
D.h. das portugiesische Finanzamt könnte also von Betriebsvermögen ausgehen was die Abwicklung dann massiv erschwert.

Ein weiteres Problem ist der Nachweis von Investitionen in die deutsche Immobilie, laut portugiesischem Steuerberater erkennt das Finanzamt deutsche Belege und Rechnungen oft nicht an wenn nicht explizit die Objektadresse auf der Rechnung steht.

Wir werden wohl den Weg beschreiten dass ich mich hier nochmal abmelde und meine Frau hier weiter ihren einzigen Wohnsitz hat.

Liebe grüße, Thomas