Ist es lohnenswert, eine Immobilie in Portugal zu vermieten?

[PortuDaria]

Guten Tag zusammen, ich habe mich hier angemeldet in der Hoffnung Hilfe von den erfahrenen TeilnehmerInnen zu bekommen.

Meine Überlegung ist eine kleine Wohnung in der Nähe von Lissabon zu kaufen, so lange ich es mir noch ohne Kredit leisten kann und sie anschließend über eine Agentur vermieten zu lassen. Erst in ca. 20 Jahren kommt für mich in Frage nach Portugal zu ziehen, da ich in Deutschland berufstätig bin.

Nun die Frage an sich: hat jemand damit Erfahrungen, in Deutschland lebend eine Immobilie in Portugal vermieten zu lassen? Ist es eine schlaue Investition oder eher eine Fehlentscheidung. Es hängt natürlich von vielen Faktoren ab. Mir geht es vor allem um die Steuern in Deutschland. Hat jemand eigene Erfahrung, was bei so eine Vermietung nach Steuern noch übrig bleibt. Ist es die Mühe überhaupt wert?

Lieben Dank an die wissenden Menschen, die mir helfen wollen. Schönen Tag, Daria

 

[Dom Estêvão]

Das ist keine gute Idee und es macht auch keinen Sinn. Lege das Geld gewinnbringend an und kaufe die Wohnung wenn du sie brauchst. Die wird dann teurer sein (vielleicht), aber dein Geld hat sich vermehrt. Kauf dir doch in Deutschland eine Wohnung als Investitionsobjekt. Oder einen ETF. Was in 20 Jahren ist, weiß eh keiner. Aber eins ist sicher. 20 Jahre eine Wohnung in einem fremden Land vermieten macht 20 Jahre Kopfschmerzen.

 

[HenryHill]

kleine Wohnung in der Nähe von Lissabon ... Ist es eine schlaue Investition oder eher eine Fehlentscheidung. Es hängt natürlich von vielen Faktoren ab. Mir geht es vor allem um die Steuern in Deutschland.

hi,
z.Zt. sicher kein top level investment aber ich verstehe deine basisidee.
bevor ich jetzt weiterdenke oder schreibe, wo liegt denn die max. $$ obergrenze fuer dieses projekt im grossraum lissabon?

 

[PortuDaria]

Das ist keine gute Idee und es macht auch keinen Sinn.

Ganz viel spricht dagegen, das ist schon wahr.

 

[PortuDaria]

hi,
z.Zt. sicher kein top level investment aber ich verstehe deine basisidee.
bevor ich jetzt weiterdenke oder schreibe, wo liegt denn die max. $$ obergrenze fuer dieses projekt im grossraum lissabon?

Es geht um etwa 100 000. Ich dachte es kennt vielleicht jemand aus eigener Erfahrung und sagt, wie er es so empfindet.

 

[Dom Estêvão]

100 K in anständiger Lage = Hundehütte.

 

[Dom Estêvão]

Schau mal bei Remax und Idealista für einen ersten Überblick.

 

[HenryHill]

Es geht um etwa 100 000. Ich dachte es kennt vielleicht jemand aus eigener Erfahrung und sagt, wie er es so empfindet.

ich wohne bereits seit einiger zeit in portugal und habe auch schon mit dem immo-kauf/vermietung modell experimentiert, allerdings befuerchte auch ich dass fuer die gen summe im lx-immo-markt tatsaechlich kein akzeptables angebot zu finden ist. eine andere region vllt? ich war z.b. eine ganze weile in porto gluecklich & zufrieden.

 

[HenryHill]

Schau mal bei Remax und Idealista

olx.pt ist wegen seiner supidetailreichen suchoberflaeche auch oke

 

[PortuDaria]

henryhill.
Hab schon mit einer Agentur ein Vorgespräch gehabt und sie versprechen eine gute nicht neue T1 im Großraum Lissabon und sagten, was ich in Portugal an Steuern zu zahlen hätte und was sich monatlich an Miete verdienen lässt. Mir fehlt halt die Erfahrung von jemanden aus Dt wer das gemacht hat und weiß, was nach den dt Steuern noch übrig bleibt und wie aufwendig es sich anfühlt.

 

[Lukaz]

Dazu gleich mal eine Frage, weil es mich auch interessiert:
Wie sind die Mieteinnahmen in Portugal aus einer Langzeitvermietung (nicht AL) als in D Steueransässiger zu versteuern?
Ich habe irgendwo schon gelesen, dass bei Mieteinnahmen <10k keine MwSt anfällt?
Außerdem, dass man entweder Kosten von den Mieteinnahmen absetzen kann (welche? Keine Finanzierungskosten, oder?), oder aber pauschal 35% der Mieteinnahmen als Gewinn betrachtet werden können und dann mit 25% Steuer versteuert werden? Dann lese ich an anderer Stelle, dass nur 15% Steuern gezahlt werden müssen.
Und dann lese ich vom "mais habitação"-Programm, was u.a. von der Ertragssteuer befreit? -> gar keine Steuern auf Mieteinnahmen?

... und wie sieht es dann im Anschluss in D aus? Hier sind Mieteinnahmen ja ganz anders zu versteuern und zählen zum Einkommen, was im Zweifel bedeutet, dass der Steuersatz ein höherer ist als in Portugal. Andererseits würde man nach deutschem Recht auch Finanzierungskosten usw. absetzen. Wie läuft das dann?

Weitere Steuern wie Stempelsteuer, IMI usw. sind soweit denke ich klar.

Ich freue mich über jede Hilfe.
Obrigado.

 

[Dom Estêvão]

Bedenke. Agenturen machen das nicht, um dir langfristig eine rentable Anlage zu verschaffen, sondern um Geld mit dir zu verdienen. In manchen Fällen mag es sein, dass es sich für beide Seiten lohnt. In allen Fällen lohnt es sich für die Agentur. Das solltest du berücksichtigen. Noch ein Rat, auch wenn das vielleicht belehrend rüber kommt. Ich sag’s trotzdem. Was jeder draus macht, ist dann seine Sache.

Du musst dir einen Überblick über Immobilienpreise und den Mietspiegel verschaffen. Dann musst du, wie oben zurecht nachgefragt wurde, die steuerliche Situation durchschauen. Mit anderen Worten: Du musst das selbst durchrechnen und dich nicht auf die Aussagen von Agenturen, Banken oder Makler verlassen. Das ist sicher nicht trivial. Wenn du das nicht kannst oder willst, dann lass die Finger davon.

Mit den Fragen hier, bist du schon einmal auf dem richtigen Weg. Viel Erfolg.

 

[Dom Estêvão]

Noch in Tipp zu den Steuern. Frag dein Finanzamt. Du hast eine ganz einfache Frage. Du wirst eine ganz einfache Antwort bekommen. Finanzämter sind verpflichtet, Auskunft zu geben.

In Portugal zahlt man knappe 30 % pauschal. Das wird dann mit deiner Einkommensteuer verrechnet. Je nach Steuersituation also mehr oder weniger. Ich kann dir nicht sagen, wie das für einen Ausländer aussieht, also jemand, der nicht in Portugal, sondern beispielsweise in Deutschland steuerpflichtig ist. Doppelt wirst du vermutlich nicht bezahlen, aber genau das weiß dein Finanzamt.

 

[HenryHill]

Mir fehlt halt die Erfahrung von jemanden aus Dt wer das gemacht hat und weiß, was nach den dt Steuern noch übrig bleibt und wie aufwendig es sich anfühlt.

20 Jahre eine Wohnung in einem fremden Land vermieten macht 20 Jahre Kopfschmerzen.

und wird delegiert muss man diese kosten bei den gewinnueberlegungen selbstredend in anrechnung bringen.
(m)ein fazit: der investitionszeitpunkt ist aeusserst unguenstig und der einsatz ist zu niedrig.

Ich habe irgendwo schon gelesen, dass bei Mieteinnahmen <10k keine MwSt anfällt?
Außerdem, dass man entweder Kosten von den Mieteinnahmen absetzen kann (welche? Keine Finanzierungskosten, oder?), oder aber pauschal 35% der Mieteinnahmen als Gewinn betrachtet werden können und dann mit 25% Steuer versteuert werden? Dann lese ich an anderer Stelle, dass nur 15% Steuern gezahlt werden müssen.
Und dann lese ich vom "mais habitação"-Programm, was u.a. von der Ertragssteuer befreit? -> gar keine Steuern auf Mieteinnahmen?

Ich freue mich über jede Hilfe.

das thema ist schon komplex und deine fragen bzw vermutungen sind teilweise richtig; eine wirklich detailreiche einschaetzung kann ich dazu aber nicht abgeben- dafuer haben wir einen exzellenten lissaboner steuerberater.

 

[Dom Estêvão]

Übrigens, ich habe auch vom portugiesischen Finanzamt immer kompetente Antworten bekommen. Zur einfachen Kommunikation sollte man sich anmelden. Dazu braucht man nur eine NIF. Vielleicht geht es auch ohne. Und vielleicht bekommt man auch ohne den Umweg über das Portal Auskunft. Details, die dir vielleicht andere besser erklären können. Ein Steuerberater, wie Henry es vorschlägt, ist natürlich sehr komfortabel. Komfort kostet bekanntlich.

 

[Riko]

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die tollste hab ich nicht zurückgefunden, (da waren auch fotos dabei).
Leute die im obersten stockwerk in lisboa eine wohnung gekauft hatten und das dach erst gesehen haben als sie ihre decke neu gipsen wollten. Der schock als sie dach und speicher gesehen haben - und die wohnungseigentümer in den stockwerken drunter waren nicht an einer dachsanierung interessiert

 

[Farbenzeit]

Meine Überlegung ist eine kleine Wohnung in der Nähe von Lissabon zu kaufen, so lange ich es mir noch ohne Kredit leisten kann und sie anschließend über eine Agentur vermieten zu lassen. Erst in ca. 20 Jahren kommt für mich in Frage nach Portugal zu ziehen, da ich in Deutschland berufstätig bin.

Ich stelle mir dabei die Frage, warum unbedingt eine Wohnung in Lissabon. Wenn ich nur 100 000 Euro zur Verfügung habe, kann ich nicht viel erwarten dafür, mal ganz abgesehen von Renovierungs/Einrichtungskosten. Willst Du denn in 20 Jahren in diese Wohnung ziehen? Sicher nicht, oder? Der Aufwand für Agentur, Vermietung und Wartung, laufende Kosten und den Stress ist es sicher nicht wert. Wo wohnst du denn bei Deinen Portugalaufenthalten? Musst Du dann auch noch Extrageld für Hotel oder Ferienwohnung rechnen? Wenn Deine Wohnung dann vermietet ist, kannst Du sie ja nicht selber nutzen. Oder dachtest Du an Vermietung an Touristen? Da kommt ja dann noch mehr auf Dich zu...wenn es überhaupt genehmigt wird. Die Zeiten sind glaub ich auch vorbei, wo man erschwinglich sowas realisieren konnte. Wenn reichlich Kohle "über" ist, sieht's vielleicht anders aus...
Vielleicht dann doch eher ein Häuschen mit Grundstück in erschwinglicheren Gegenden, was man dann irgendwann verkaufen kann oder auch nicht.
Wir haben auf den Azoren "investiert", auch ohne Kredit mit noch kleinerem Budget. Wollen allerdings nicht gewerblich vermieten und das Haus selber nutzen für Urlaube und später längere Zeit, wenn wir in Rente sind. Falls alle Stricke reißen, könnten wir Haus (dann saniert) und Land mit deutlichem Gewinn veräußern. Sowas lässt sich sicher auch auf dem Festland irgendwo in einer netten Ecke finden.
Oder dem Tipp von @Dom Estêvão folgen und in Deutschland was erwerben, das ist einfacher zu händeln.
Nach Portugal kannst Du immer noch nach 20 Jahren, falls Du dann überhaupt willst und kannst. Ist eine lange Zeit bis dahin.

 

[HenryHill]

Ein Steuerberater, wie Henry es vorschlägt, ist natürlich sehr komfortabel. Komfort kostet bekanntlich.

es gab in diesem forum mal einen user, der in seinen statements oft die absolute notwendigkeit einer guten vernetzung in portugal unterstrichen hat. von meinem schwiegervater habe ich in diesem zusammenhang immer den begriff 'cunha' gehoert

komfort kostet- talk about it. mein neues kfz war billiger als das vorherige und ist weniger komfortable.

ein paar nette geschichten über eigentumswohnungen

die einschlaegigen seiten im portugiesischen www dazu sind voll mit aehnlichen faellen & reklamationen. trotzdem gibt nach meiner einschaetzung keinen wesentlichen grund das/ein vermoegen nicht in portugiesischen immobilien anzulegen. eine immer gute voraussetzung dafuer ist z.b.

Wenn reichlich Kohle "über" ist

 

[PortuDaria]

Ich stelle mir dabei die Frage, warum unbedingt eine Wohnung in Lissabon. Wenn ich nur 100 000 Euro zur Verfügung habe, kann ich nicht viel erwarten dafür, mal ganz abgesehen von Renovierungs/Einrichtungskosten. Willst Du denn in 20 Jahren in diese Wohnung ziehen? Sicher nicht, oder? Der Aufwand für Agentur, Vermietung und Wartung, laufende Kosten und den Stress ist es sicher nicht wert. Wo wohnst du denn bei Deinen Portugalaufenthalten? Musst Du dann auch noch Extrageld für Hotel oder Ferienwohnung rechnen? Wenn Deine Wohnung dann vermietet ist, kannst Du sie ja nicht selber nutzen. Oder dachtest Du an Vermietung an Touristen? Da kommt ja dann noch mehr auf Dich zu...wenn es überhaupt genehmigt wird. Die Zeiten sind glaub ich auch vorbei, wo man erschwinglich sowas realisieren konnte. Wenn reichlich Kohle "über" ist, sieht's vielleicht anders aus...
Vielleicht dann doch eher ein Häuschen mit Grundstück in erschwinglicheren Gegenden, was man dann irgendwann verkaufen kann oder auch nicht.
Wir haben auf den Azoren "investiert", auch ohne Kredit mit noch kleinerem Budget. Wollen allerdings nicht gewerblich vermieten und das Haus selber nutzen für Urlaube und später längere Zeit, wenn wir in Rente sind. Falls alle Stricke reißen, könnten wir Haus (dann saniert) und Land mit deutlichem Gewinn veräußern. Sowas lässt sich sicher auch auf dem Festland irgendwo in einer netten Ecke finden.
Oder dem Tipp von @Dom Estêvão folgen und in Deutschland was erwerben, das ist einfacher zu händeln.
Nach Portugal kannst Du immer noch nach 20 Jahren, falls Du dann überhaupt willst und kannst. Ist eine lange Zeit bis dahin.

Danke für die detaillierte Antwort. Soweit spricht wohl mehr dagegen als dafür. Ja ich wollte in Rente tatsächlich dahin ziehen. Weil ich die Gegend (eigentlich Lissabon) es wert finde und da leben könnte. Aufgrund von Preisentwicklungen aber denke, dass ich mir später da keine Hundehütte leisten kann. Und mein Geld wird eher nicht vermehrt aufgrund von meiner privaten Situation. Aber lieber so wie jetzt als auch noch dieses Geld verpulvern.

 

[Farbenzeit]

Denkst Du denn, dass Du in 20 Jahren die Lebenshaltungskosten in Lissabon stemmen kannst? Auch da wäre es vielleicht nicht schlecht, irgendwo zu wohnen, wo das günstiger ist und Du vielleicht ein Stück Land dabei hast. Und vielleicht ein bisschen Nachbarschaftshilfe.
Wo machst Du denn bisher Urlaub? Nur in der Stadt?