Gewinn aus Wohnungsverkauf: Steuererklärung 2023 oder 2024?

[Greta32]

Hallo,
ich habe meine Wohnung in Montijo verkauft und mir eine Wohnung in Amadora gekauft.
Der Vorvertag für die Wohnung in Montijo wurde 2023 getätigt, der eigentliche Kaufvertrag selbst erst 2024.
Jetzt meine Frage - muss ich den Gewinn aus dem Verkauf bei der Steuererklärung 2023 oder erst 2024 angeben. Dazu gibt es im Netz verschiedene Meinungen.
Liebe Grüße in die Runde
Greta

 

[Blackthorne]

Nach der reinen Logik ist in 2023 noch kein Gewinn aus dem Wohnungsverkauf entstanden, sondern erst in 2024. Danach wäre der Gewinn erst in 2024 steuerpflichtig.

Andererseits: Was ist schon logisch im Steuerrecht (gilt länderunabhängig)?

 

[Greta32]

Der Meinung bin ich ja auch, hatte aber mal gelesen, dass die Finanzämter sich gern auf das Datum des Vorvertrages berufen.
Aber egal, der Gewinn hat mich ja nicht reich gemacht und KESteuer muss ich eh zahlen. ‍

 

[Chap]

Aber egal, der Gewinn hat mich ja nicht reich gemacht und KESteuer muss ich eh zahlen. ‍

Ich meine mich zu erinnern, dass der Gewinn aus einem Hausverkauf mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert wird und nicht mit der Abgeltungssteuer, also kein Kapitalertrag. Da gibt es dann auch Unterschiede über den Zeitpunkt, wann es in der Steuererklärung anzugeben ist. Ich meine Gewinne werden in dem Jahr versteuert, in dem sie erzielt werden (das wäre in dem Fall wohl die Vertragsunterzeichnung, welcher auch immer), Kapitalerträge wenn sie realisiert (ausgezahlt) werden. Das mag der Grund sein, warum sich manche Finanzämter auf den Vorvertrag berufen, aber ich weiß es nicht. Da solltest du mit einem Steuerberater sprechen.

Edit: Das Ganze natürlich auch nur, wenn die Bedingungen für Steuerfreiheit nicht erfüllt sind. Aber ich gehe mal davon aus, dass du das geprüft hast.

 

[HenryHill]

hi,
gebuehren, steuern, abgaben, zahlungstermine ... alles rund um den immo_an_verkauf in P; ein wenig geduld/sprachkenntnis sind voraussetzung, dann findet sich im folgenden link auf (fast)jede frage zum theme eine antwort.

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hatte aber mal gelesen, dass die Finanzämter sich gern auf das Datum des Vorvertrages berufen

Ich meine Gewinne werden in dem Jahr versteuert, in dem sie erzielt werden (das wäre in dem Fall wohl die Vertragsunterzeichnung, welcher auch immer)

stimmt, das meine ich auch.

Quando pagar imposto na venda de imóvel em portugal?
Pagamento do IRS ... só terás que pagar se tiveres obtido lucro no ano correspondente, ou seja, no ano seguinte à venda.

grez
henry

 

[Chap]

Mein Beitrag bezog sich übrigens auf das deutsche Steuerrecht. Aus den Beiträgen von Greta geht leider nicht hervor, ob sie in DE oder PT steuerpflichtig ist.

 

[Greta32]

Sorry, ich bin in PT steuerlich ansässig.

 

[Chap]

Ok, dann hat mein Beitrag keine Relevanz für dich
Ich bzw. meine Firma besitzen ein Haus in Portugal würden aber im Falle eines Verkaufs und eines erzielten Gewinnes diesen in Deutschland versteuern. Deshalb bin ich wohl vorschnell davon ausgegangen.

 

[Sir Iocra]

@Greta32
Ich habe vielleicht etwas falsch verstanden, aber wenn du hier wohnst und eine eigene Wohnung hast, diese verkaufst und mit dem Geld eine neue Wohnung kaufst wo du selbst darin wohnst ist man meist von dem IRS auf der Mais-valia befreit. Die neue Wohnung muss 2 Jahre vor oder 3 Jahre nach dem Verkauf der alten Wohnung
erworben werden.
Übrigens die neue Wohnung muss nicht unbedingt in Portugal sein.
Johan

 

[Greta32]

Sir locra, du hast nichts falsch verstanden. Es ist richtig, dass ich eine andere Wohnung gekauft habe, in der ich auch lebe. Aber der „Gewinn“ aus dem Verkauf ist nicht gänzlich mit in den Neukauf eingeflossen ‍

 

[Sir Iocra]

@Greta32
Es ist klar, dass du im Folgejahr den Verkauf der Wohnung und den Zugewinn deklarieren musst.
Zu deiner Info habe ich bei Google Gemini den Fall mal eingegeben und füge das Resultat bei.. Es erklärt wie du bei der IRS Erklärung in Bezug auf die Mais-valia vorgehen musst.
Viel Spaß beim Durchlesen. Es gibt sicherlich interessantere Lektüre.
Johan


Sim, mesmo que tenha reinvestido parte da mais-valia na compra do novo apartamento, terá de declarar a totalidade da mais-valia obtida na venda do antigo apartamento na sua declaração do IRS.

Mas não se preocupe, pois a tributação da mais-valia será reduzida em função do valor reinvestido no novo apartamento.

Passo a passo:

1. Calcule a mais-valia:
* Valor de venda do antigo apartamento - Custo de aquisição do antigo apartamento
* Custos de aquisição:
* Valor de compra
* Despesas com a escritura
* Imposto Municipal de Aquisição (IMI)
* Obras de melhoria (desde que devidamente documentadas)
* Utilize o coeficiente de desvalorização da moeda:
* Disponível no Portal das Finanças ([

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)
* Subtraia as despesas com a venda:
* Comissões de agência
* Imposto Municipal de Mais-Valias (IMV) pago no ato da venda

2. Determine a percentagem de reinvestimento:
* Valor reinvestido no novo apartamento / Valor total da mais-valia x 100%

3. Aplique a isenção parcial:
* 50% da mais-valia isenta de IRS (regime geral)
* Isenção total se o novo apartamento for:
* Habitação própria permanente
* Vendido após 30 anos da sua aquisição
* Adquirido antes de 1989
* Isenção parcial se o novo apartamento for:
* Habitação própria permanente e vendido antes de 20 anos da sua aquisição
* Habitação própria permanente e localizado em Área de Reabilitação Urbana (ARU) ou em Área de Revitalização Urbana (ARV)

4. Calcule o imposto a pagar:
* (100% - % reinvestimento) x 50% da mais-valia x 35% (taxa de IRS)

Exemplo:

• Valor de venda do antigo apartamento: 150.000€
• Custo de aquisição do antigo apartamento: 100.000€
• Despesas com a venda: 5.000€
• Valor reinvestido no novo apartamento: 120.000€
• Coeficiente de desvalorização da moeda: 1,1

Mais-valia:

150.000€ - 100.000€ + (5.000€ x 1,1) = 60.500€

Percentagem de reinvestimento:

120.000€ / 60.500€ x 100% = 200%

Isenção:

50% da mais-valia isenta (regime geral) + 150% de reinvestimento (acima de 100%) = 200%

Mais-valia tributável:

0€ (isenção total)

Neste caso, não terá que pagar qualquer imposto sobre as mais-valias da venda do seu apartamento, pois todo o valor foi reinvestido na compra do novo apartamento.

Importante:

• Esta é apenas uma simulação simplificada. Para um cálculo mais preciso, consulte um profissional de contabilidade ou fiscalidade.
• A declaração da mais-valia deve ser feita no Anexo G1 da sua declaração do IRS.
• Guarde toda a documentação relativa à compra e venda dos apartamentos, pois poderá ser solicitada pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

Recursos úteis:

• Portal das Finanças: [
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• Mais-valias de imóveis: [
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• Como declarar a venda de casa: [
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[Greta32]

Sir locra, vielen lieben Dank für deine Mühe, das alles zusammenzutragen.
Ich werde mir alles heute Abend in Ruhe durchlesen.
Greta