Fragen rund um den Hauskauf - Vor/Nachteile 2 Personen im Kaufvertrag usw

[Hennes]

Liebe Foris,
nachdem ich die Suchfunktion in Teilen vergeblich bemüht habe und bevor mich der Steuerberater/Anwalt ausnimmt, weiß hier vielleicht jemand genaueres.

Meine Mutter und ich haben einen Vorvertrag für eine Immobilie in Ovar unterzeichnet. Im Vorvertrag stehen wir beide. Der eigentliche Vertrag wird bei Übergabe des Hauses, nach dessen Fertigstellung geschlossen. Bis dahin müssen wir folgendes klären:

Ist es einfacher/was sind die Vor/Nachteile wenn der finale Kaufvertrag nur auf eine Person, meine Mutter oder mich läuft, oder macht es keine Unterschiede wenn wir beide drinstehen? Zu berücksichtigen wäre ggf unsere späteren Wohnsitzmeldung. Meine Mutter wird als Rentnerin in Portugal leben und sich dort auch dauerhaft anmelden. Ich werde mich dort anmelden und mich ca 3 Monate/Jahr dort aufhalten, aber meinen Hauptwohnsitz in Deutschland behalten, dort auch hauptsächlich arbeiten und meine Steuern zahlen. Sind irgendwelche Steuern(bei Erwerb und die dauerhaften Grundsteuern/gebühren etc) günstiger wenn das Haus auf eine dort dauerhaft lebende Person läuft?

Die andere Frage - wie verhält es sich, wenn eine der Personen verstirbt, ins Heim muß etc. Ist es später schwierig, das Haus wieder auf eine einzelne Person umzuschreiben, sollte man ggf. vorher gegenseitig ein Testament, Schenkung etc machen.

Zu guter Letzt - welche portugiesische Bank empfehlt ihr aktuell? Wenig/keine Grundgebühr, dort sollen nur die laufenden Hauskosten drüber laufen, bzw. dass was in Portugal so anfällt, Via Verde etc.

Muito Obrigado
Hennes

 

[TiS]

Moin Hennes,

Meines Wissens ist die Steuer geringfügig niedriger, wenn es sich bei der Immobilie um einen Hauptwohnsitz handelt. Ob man daran eine Entscheidung festmachen sollte - keine Ahnung.

Ich selbsr hab ein Konto bei "Abanca" und die Konditionen sind günstig. Vor ein paar Monaten bin ich mit meinem Konto in die kleine Filiale nach Ovar gewechselt. Der Service von Sr. Mario und seinen Mitarbeitern war sehr hilfreich. Mario spricht sehr gutes English und ist geschäftstüchtig. Falls du nicht vor Ort bist, kann ich dir seine Kontaktdaten raussuchen und per PN schicken, falls du möchstest.

viele Grüße aus dem Nachbardorf.

 

[H.Bothur]

Das mag jetzt pietätlos klingen, aber ich würde (normalerweise) immer den jüngeren eintragen. Wenn deine Mutter es braucht kannst du ja auch nen Mietvertrag mit ihr machen. Aber es entfällt eben einfach das Thema der Erbschaft

Gruss
Hans

 

[solvana]

Als deutsche müsst ihr, bei einem gemeinsamen Erwerb einer Immobilie, vorher die Gemeinde um Erlaubnis bitten. Sogar auch als Ehepaar.
Zumindest ist es das was ich weiß.
Die wird in der Regel auch erteilt, aber es kann dauern bis sie erteilt wird.
Von daher wäre auch mein Rat, dass der/die jüngere die Immobilie erwirbt.
Macht es insgesamt unkomplizierter.

 

[TiS]

Als deutsche müsst ihr, bei einem gemeinsamen Erwerb einer Immobilie, vorher die Gemeinde um Erlaubnis bitten. Sogar auch als Ehepaar.
Zumindest ist es das was ich weiß.

Das war bei uns letztes Jahr nicht der Fall. Ist das vielleicht von Gemeinde zu Gemeinde verschieden ? Bei uns hätte es nur Aufwand gegeben, wenn wir als verheiratete die Immobilie alleine, d.h. in Gütertrennung erworben hätten.

 

[Farbenzeit]

Bei uns war es kein Problem- nicht verheiratet- wir stehen beide im Vertrag. Hat unsre Anwältin so geregelt.
Hoffe, es ist so kein Thema im Falle eines Falles...

 

[solvana]

Nicht unsere Anwältin, sondern die Anwältin der Verkäuferin hat uns damals darauf hingewiesen.
Hätten wir die Genehmigung nicht eingeholt, wäre der Kaufvertrag im Ernstfall ungültig gewesen.
Wir haben es daraufhin beantragt.
Eventuell gibt es ja inzwischen eine Änderung, aber bei Bekannten war es vor 2 Jahren auch noch so.
Ein nach deutschem Recht verheiratetes Paar wird genauso wie 2 nicht in Beziehung stehende Personen gesehen.
Die Deutsche Zugewinngemeinschaft gibt es so in Portugal nicht.

 

[Hennes]

Ich selbsr hab ein Konto bei "Abanca" und die Konditionen sind günstig. Vor ein paar Monaten bin ich mit meinem Konto in die kleine Filiale nach Ovar gewechselt. Der Service von Sr. Mario und seinen Mitarbeitern war sehr hilfreich. Mario spricht sehr gutes English und ist geschäftstüchtig. Falls du nicht vor Ort bist, kann ich dir seine Kontaktdaten raussuchen und per PN schicken, falls du möchstest.

viele Grüße aus dem Nachbardorf.

Bom Dia,
vielen Dank - wir sind im September wieder unten, Fußbodenbeläge, Fliesen etc aussuchen. Dann wollen wir auch das Konto eröffnen. Abanca schaue ich mir gerne mal an Was ist den dein Nachbardorf? Wir sind in Valega fündig geworden.
Viele Grüße
Hennes

 

[Roemer]

Wenn Ihr eine Finanzierung benötigt, wird das mit einer Rentnerin ohnehin nicht funktionieren.

 

[Hennes]

Wenn Ihr eine Finanzierung benötigt, wird das mit einer Rentnerin ohnehin nicht funktionieren.

Wir kommen ohne aus.

 

[vinhOtiça]

Hallo Hennes,

deine Fragen lassen sich nicht pauschal beantworte.

Bei der Frage, wer im Kaufvertrag drinstehen soll: hängt davon ab
Fall 1 - beide stehe zu 50/50 drin:

grunderwerbsteuer: Mutter hat ihren Hauptwohnsitz in Portugal- du nicht. Bedeutet, dass im Zweifel die Grunderwerbsteuer nach dem ‚Hauptverdiener‘ also dem Zweitwohnsitz berechnet wird. Ist ein bissl teurer aber man überlebt es. Es gibt auf der idealista.pt Seite einen Simulationsrechner. Einfach beide Optionen eingeben/ausprobieren
Im Zweifel die Mutter mit >50% eintragen.

Sollte das Haus mal irgendwann wieder verkauft werden oder der Erbfall eintreten:
steht die Mutter als Eigentümerin drin und das Haus wird verkauft als „Hauptwohnsitz“, dann werden - bei einer Reinvestition des Gewinns (sofern es einen gibt, aber meistens ja) dann muss der Erlös aus dem Hausverkauf nicht versteuert werden.
stehst du alleine mit einem Zweitwohnsitz drin, musst du vom Verkaufserlös 50% (also bei einem Erlös von 100.000€, werden für 50k€ Steuern nach der Tabelle fällig) gem. Der Steuertabelle des aktuellen Jahrgangs die Ertragssteuern davon fällig. Ab 60.000€ ungefähr sind es dann 48%.
Steht ihr zur Hälfte drin…bin ich momentan nicht sicher nach welchem Modell die FA in PT agieren würden.

Thema Pflegefall: sollte die Mutter mal gepflegt werden müssen und dort ihren Hauptwohnsitz haben, dann übernimmt die deutsche Pflegekassen NIX

und so weiter…es gibt da viele Dinge zu bedenken

 

[Duisburger]

Thema Pflegefall: sollte die Mutter mal gepflegt werden müssen und dort ihren Hauptwohnsitz haben, dann übernimmt die deutsche Pflegekassen NIX

und so weiter…es gibt da viele Dinge zu bedenken

Das mit der Pflegeversicherung ist so nicht richtig oder missverständlich formuliert:

Sie müssen registriert sein, um bestimmte Links zu sehen

Ist aber sich auch nicht die primäre Überlegung bei der Anschaffung einer Immobilie.

 

[vinhOtiça]

Das mit der Pflegeversicherung ist so nicht richtig oder missverständlich formuliert:

Sie müssen registriert sein, um bestimmte Links zu sehen

Ist aber sich auch nicht die primäre Überlegung bei der Anschaffung einer Immobilie.

Ich habe den Fall aber gerade: Haben die Eltern ihren Hauptwohnsitz in Portugal entfällt die Kranken- und Pflegeversicherung in Deutschland. Ohne Pflegeversicherung- keine Leistung. Davon abgesehen gibt es nur die Geldleistungen! Und die sind recht mager.

 

[Duisburger]

Ich habe den Fall aber gerade: Haben die Eltern ihren Hauptwohnsitz in Portugal entfällt die Kranken- und Pflegeversicherung in Deutschland. Ohne Pflegeversicherung- keine Leistung. Davon abgesehen gibt es nur die Geldleistungen! Und die sind recht mager.

Die Krankenversicherung entfällt, die Pflegevesicherung leistet "Magere Geldleistungen" und die ggf. noch mit Abzügen, aber halt nicht nix.

Tut mir sehr leid, dass Du den Fall gerade hast.

 

[TiS]

Bom Dia,
vielen Dank - wir sind im September wieder unten, Fußbodenbeläge, Fliesen etc aussuchen. Dann wollen wir auch das Konto eröffnen. Abanca schaue ich mir gerne mal an Was ist den dein Nachbardorf? Wir sind in Valega fündig geworden.
Viele Grüße
Hennes

Boa Tarde,

wir sind in Quintas do Norte (Torreira) fündig geworden. Für Fliesen und Bodenbeläge wussten wir anfangs nicht wohin und waren in Baumärkten etc.
Über unsere Handwerker sind wir auf Casa Rios gekommen. Beschränkte Auswahl aber gute Qualität und Beratung. Eine Mitarbeiterin hat mich dann in die Showrooms nach Aveiro geschickt, damit ich einige Designs auf Fläche sehen konnte. Dort sind einige große Fliesenproduzenten ansässig. Es lohnt sich - und über die Preise bei Casa Rios konnte ich auch nicht meckern (Vorallem im Vergleich zu den Fliesenpreisen in D)

 

[Hennes]

Sollte das Haus mal irgendwann wieder verkauft werden oder der Erbfall eintreten:
steht die Mutter als Eigentümerin drin und das Haus wird verkauft als „Hauptwohnsitz“, dann werden - bei einer Reinvestition des Gewinns (sofern es einen gibt, aber meistens ja) dann muss der Erlös aus dem Hausverkauf nicht versteuert werden.
stehst du alleine mit einem Zweitwohnsitz drin, musst du vom Verkaufserlös 50% (also bei einem Erlös von 100.000€, werden für 50k€ Steuern nach der Tabelle fällig) gem. Der Steuertabelle des aktuellen Jahrgangs die Ertragssteuern davon fällig. Ab 60.000€ ungefähr sind es dann 48%.
Steht ihr zur Hälfte drin…bin ich momentan nicht sicher nach welchem Modell die FA in PT agieren würden.

Danke @vinhOtiça - das Versteuern bei Verkauf bezieht sich aber nur auf den Gewinnerlös zwischen jetzigen Kaufpreis und irgendwann mal Verkaufspreis (wahrscheinlich noch minus irgendwelchen Reparaturen, Anbauten, Verschönerungen, usw...), oder?
Danke

 

[vinhOtiça]

Danke @vinhOtiça - das Versteuern bei Verkauf bezieht sich aber nur auf den Gewinnerlös zwischen jetzigen Kaufpreis und irgendwann mal Verkaufspreis (wahrscheinlich noch minus irgendwelchen Reparaturen, Anbauten, Verschönerungen, usw...), oder?
Danke

ja, wie ich schrieb…auf den Erlös. Allerdings muss man dann für alle Verbesserungen, Anbauten usw. auch RECHNUNGEN vorweisen können. Dann auch nur die letzten 10-12 Jahre.

 

[vinhOtiça]

Mein Mann und ich haben schon zwei Immobilien gemeinsam gekauft- mit Anwalt. Da kam die Frage nie auf, ob nur einer allein im Kaufvertrag rein dürfe.

 

[Hennes]

@TiS vielen Dank für die Tipps. Bei deiner Bank werde ich im September mal vorstellig, ggf. komme ich vorher nochmal auf dich wegen Senior Mario zurück. Mein Portugiesisch ist noch zu Basic, als dass ich die Kontenarten auf der Homepage verstehe. Fliesen und Bodenbeläge? Ich habe es so verstanden, dass der Bauunternehmer sich mit uns im Objekt trifft und eine Bemusterung anbietet. Wir haben ein altes zweistöckiges Haus gekauft, dass bis auf Wohn- und Esszimmer abgerissen wurde( bei diesen beiden Räumen sind die Wände 1 Meter dick - klimatisch also bestens) und alle anderen Räume, Dachstuhl etc. werden neu aufgebaut.
Ich freue mich, dass wir mit dir schon mal einen Tippgeber vor Ort haben. Gibt es viele Deutsche rund um Ovar? Wir wollen uns zwar eher integrieren und kein deutsche "Mallorca - alles auf deutsch" Community, aber so ab und an, ist es sicher schön, mal nicht nur über den FC Porto, Benfica und Sporting, sondern über den Effzeh und die Bundesliga blöde Sprüche zu kloppen...
Viele Grüße
Hennes

 

[VolkerPaul]

Da hätte ich auch eine dringende Frage zum Hauskauf und dessen Abwicklung.
Wir haben geraden einen Vorvertrag zum Kauf eines Hauses unterschrieben und die 10% auf das Konto des Eigentümers überwiesen, nun soll der Termin beim Notar stattfinden und wir sollen im Vorfeld die restlichen 90% wieder auf das Konto überweisen.
Gelesen habe ich das mit der Übergabe bei Unterzeichnung mit einem Bankscheck aber ist eine Überweisung im Vorfeld auch geläufig?
Unser Jurist in Portugal sagt es ist ok...

Danke für Eure Erfahrungswerte!
Herzliche Grüße
VolkerPaul