Ericeira Apartment - Kaufnebenkosten/Wohnsitz/Unterstützung

[TimB8621]

Hallo an alle Mitglieder,

zunächst vielen Dank, dass Du den Beitrag liest und ggf. Antwortest.

In Ericeira habe ich ein Apartment gefunden, das ich kaufen möchte und der "Kaufprozess" bereits läuft und die Maklerin (habe die für mich verlässlichste von 3 ausgesucht) mir viele Fragen nur halbherzig beantwortet und ich daher sehr dankbar für einen Input von Dir/Euch wäre . Es ist mein 1 Kauf im Ausland und ich möchte mich so gut wie möglich vorbereiten.

Kurz zu dem Apartment:
- Baujahr: 2011
- 6 Parteien
- Energieeffizienzklasse: B
- Heizung per Klimaanlage
- ca. 120m² inkl. Loggia
- Außenanlage mit (Indoor)Pool und Grillbereich für alle Mitglieder des Hauses nutzbar.
- Finanzierung über eine Portugiesische Bank
- Hauptwohnsitz ist und bleibt Deutschland. Das Apartment nutze ich wie eine Ferienwohnung für mich, Familie oder ggf. ab und zu für die Vermietung (AirBNB)

Das Vorgehen wird mir wie folgt beschrieben:
1) Delivery of all Documents for pre-approval
2) Pre-approval
3) Evaluation of the apartment
4) Approval of mortgage
5) Signing of contract of intention with 10% withdrawl
6) Deed (Register im "Grundbuch" und Kaufvertrag)

Zu meinen Fragen:
1) Welche Kaufnebenkosten fallen an? Habe ich etwas übersehen auch ggf. bei den Kosten zur Finanzierung der portugiesischen Bank?
Die Maklerin sagt 600€ Notarkosten + 9.700€ Deed&Taxes
Mir erscheint das recht wenig und im Forum habe ich mir folgendes rausgesucht:
Kaufpreis
+ Grunderwerbsteuer (SISA) 10% da Kaufpreis größer 162.000€! ?
+ Notar & Grundbuch (2-3%) ?
+ Grunderwerbsteuer (0,7 - 1,3%) p.a. ?
+ Wertgutachten der Bank ca. 300€ ?
+ Hypothekenbereitstellung der Bank ca. 2% der Kreditsumme ?
= Nach meiner Rechnung komme ich fast auf das 3 fache an Nebenkosten im Vergleich zur Maklerin.

Welche Steuern fallen für den Kauf an?
Gibt es noch die Stempelsteuer (wenn ja, was ist das für eine Steuer)?
Ist die Frage zu den Steuern abhängig, ob es sich um einen Erst oder Zweitwohnsitz handelt?

Gibt es Tipps zum Vorvertrag (der wird vom Makler vorbereitet)?

Gibt es Tipps für den eigentlichen Kaufvertrag ?

Bislang habe ich keinen Anwalt/Steuerberater zugezogen...

Vielen Dank bis hier hin für's lesen

Viele Grüße,
DT

 

[Ozzy]

An die ganzen Nebenkosten kann ich mich nicht mehr erinnern, aber es war im Bereich der Maklerin, obwohl der Kaufpreis etwas höher war.
Notar mit 600 ist etwas teuer, könnte man verhandeln.
Nur die Grundsteuer ist abhängig ob man darin wohnt. Erst oder Zweitwohnsitzquatsch gibt es hier nicht.
Bewohnt man das gekaufte, kann man die Grundsteuer für ein paar Jahre erlassen bekommen. Thats it.

Dir ist klar, das mit Klimaanlage heizen sehr teuer werden wird?
Dir ist auch klar, das man für AirBnB vermieten eine Lizenz braucht?
Ohne geht nicht, ist außerdem strafbar und muss versteuert werden.
Diese Lizenz kann verweigert werden in manchen Orten und es müssen die Miteigentümer in deinem Fall zustimmen.
Bei der Begehung wird auch vieles geprüft für die Lizenz.

Ein Anwalt ist nicht notwendig, aber dringend wird wenigstens die Einschaltung eines Solicitador empfohlen, der alle Papiere prüft.
Das ist das genannte aproval.
Anwaltshonorar wird verhandelt, Solicitador ist aber wessentlich billiger und genauso gut.
Gibt hier im Forum gute Erfahrungen, frag einfach mal nach.
Es gab auch deutschsprachige.

Makler sind generell in Portugal nicht die "fleissigsten" was Auskunft usw. angeht.
Das ist also völlig normal.

 

[TimB8621]

Hallo Ozzy,

vielen Dank für deine Rückmeldung .

Der Empfehlung werde ich folgen und versuchen einen deutschsprachigen Solicitador zu finden.

Habe nochmal weiter gesucht, du hast recht, die Grunderwerbsteuer (IMT) beläuft sich auf ca. 11T€, da auch ein Freibetrag abgezogen wird, Die Stempelsteuer ist bereits enthalten und beträgt 0,8% des Kaufpreises:

Bewohnt man das gekaufte, kann man die Grundsteuer für ein paar Jahre erlassen bekommen. Thats it.

Hast du dazu irgendwelche Info's die ich mir durchlesen kann, wie das genau funktioniert?

Dir ist auch klar, das man für AirBnB vermieten eine Lizenz braucht?

Nein das war mir bisher nicht klar, habe aber gerade Deinen Beitrag hier gelesen Ozzy's Link und die dazugehörige Seite. Ich muss sagen, dass ich teilweise nicht alles verstehe. Kannst du in deinen Worten mal ausdrücken, was die Variante 1 bedeutet (Vermietung als Privatperson z.B. über AirBNB mit Lizenz)?
Verstehe nicht was es mit der Wertsteigerung auf sich hat?
Reicht es denn nicht aus, die Zusage zur Vermietung der Miteigentümer zu haben -> Lizenz von AirBNB einholen und zu vermieten und Einkommensteuer zu zahlen?

Makler sind generell in Portugal nicht die "fleissigsten" was Auskunft usw. angeht.

Habe Morgen um 12:30 ein Telefonat mit der Maklerin und Ihrem Kollegen, werde meine Fragen klären.
Die schicken mir auch Darlehnsangebote zweier Banken zu, kannst du ggf. eine Empfehlen?

Viele Grüße ,

DT

 

[Roemer]

Für die Vermietung einer FeWo benötigst Du eine Lizenz vom Fremdenverkehrsamt (oder wie das heißt) und nicht von einer Vermietungsplatform. Das ist Gesetz.
Das Thema wurde hier im Forum schon oft benandelt. Fast so häufig wie der Wohnungskauf.

 

[Ozzy]

Schau einfach mal hier in dem Thread nach.
Wir sind zum FA hin und haben denen die Residencia gezeigt, das wurde notiert und seitdem keine IMI mehr gezahlt.
Müsste bald ablaufen, aber immerhin.

Einfach etwas bei portugiesischen Steuersachen erklären? Du bist lustig

Einkommensteuer zahlen musst du ab Vermietung eh und Sozialabgaben, wenn du dich nicht befreien lässt.

Am besten erklärt ist es

Sie müssen registriert sein, um bestimmte Links zu sehen

.

Sagt eigentlich alles aus. Das war für mich das NoGo.
Denn ich habe Wertsteigerungen erstens nicht selbst der Hand, nur indirekt bei Renovierungen.
Wenn die Wohngegend aber plötzlich Hipp wird und begehrt, wie das in Berlin zB. in manchen Stadtteilen der Fall ist, steigt der Wert.
Das soll ich dann versteuern, auch wenn ich das Haus noch immer besitze?
Wohlgemerkt, alles passiert nur fiktiv im Fincias. Kein Grundbuch oder irgendwas wird geändert.
Aber zahlen soll man.

Auch der Gedanke, naja, ich verkauf es ja nicht, hilft nicht.
Nur der Gedanke, ich werde auf ewig vermieten und nicht verkaufen...

Das die Vermietung an sich nicht so hoch besteuert wird, ist richtig.
Aber das böse erwachen kann später folgen. Das ist den meisten eben noch nicht klar.
Ganz abgesehen davon, das ich nicht verstehe, wie die Wertermittlung aussehen soll.
Denn es kommt ja kein Gutachter bei Lizenzausstellung und bei Abmeldung.
Und ob man sich mit den portugiesischen FA vor Gericht darüber streiten will, muss jeder selbst wissen.

Wir haben nicht finanziert, deswegen kann ich da keine Tipps geben.
Aber Banken in Portugal ist auch ein schwieriges Thema.

Für die Vermietung einer FeWo benötigst Du eine Lizenz vom Fremdenverkehrsamt (oder wie das heißt) und nicht von einer Vermietungsplatform.

Hat auch niemand was anderes behauptet. Wie kommst du darauf?

 

[Roemer]

Der Tim schrieb, er wird/will eine Lizenz von Airbnb einholen

 

[Curd B]

Wenn die Vermietung der ETW an Feriengäste ein Kriterium ist, sollte man sich vorm Kauf um die Zustimmung der andren Eigentümer kümmern. Gibt es für andere Wohnungen bereits AL-Vermietungs-lizenzen? Der Lebensrhythmus von ständigen Bewohnern und Touris ist eben unterschiedlich und schon bei der ET-Versammlung im Januar kann die einfache Mehrheit die Ferienvermietung kanzeln.

Die AL-Lizenz wird bei der zuständigen Gemeinde beantragt und erteilt. Der Antrag erfolgt mit dem PDF-Formular oder besser auf der Plattform „Balcão do Empreendedor“.
Auf der Seite des „Turismo de portugal“ kann jeder nachsehen, ob für ein Objekt in Pt eine AL-Lizenz vorliegt. Vor dem AL-Antrag sollte beim Finanzamt (AT) ein Vermietungsgewerbe angemeldet werden. Es wird dann ein Zugangscode für die AT-Plattform erteilt, auf der man sehr zeitnah die Vermietungs-daten einstellen muss, für ausländische Gäste noch die SEF-Website. Ein portugiesischer Steuerberater wäre da hilfreich (xxx€/J).
Ohne AL-Lizenz sollte man nicht mehr vermieten, ist nicht fair, durch die Portale ist alles ziemlich durchsichtig und es gibt „Fressneid“.
An die erwähnte steuerlich Auswirkung der Ferien-vermietung auf den Verkauf glaube ich nicht. Die AL-Lizenz kann auch ein Mieter oder Nutzer beantragen, - und dass soll sich auf den Veräusserungsgewinn (mais-valias) des Eigentümer auswirken?

 

[jozzi]

Hallo DT,

Ericeira ist schon mal eine gute Wahl, wir haben unsere Wohnung ganz in der Nähe. Wir haben damals über eine deutsche Bank finanziert und hatten einen portugiesischen Anwalt, der den Vorvertrag zweisprachig formuliert und mit uns abgestimmt hat. War nicht ganz billig, insofern hat Ozzy recht, ein solicitador tut´s vielleicht auch.

Mit Abschluss des Vorvertrages werden 10 % der Kaufsumme fällig, der Rest bei Kaufvertragsunterzeichnung beim Notar (Schlüssel gegen Scheck). Ein bisschen aufwändig ist noch die Anmeldung von Strom, Gas und Wasser. Dafür musst Du nach Mafra (edp für Strom, BeWater für Wasser, coprel für Gas).

Zu den Kaufnebenkosten ist ja schon alles gesagt. Und Vermietungen, na ja, muss jeder selbst entscheiden, ob er das will.
Wichtig wäre noch zu prüfen, ob die Wohnung lastenfrei übergeben wird und was die letzten Protokolle der condominio-Sitzungen aussagen.

Wenn Du den Kauf über die Bühne gebracht hast, kannst Du Dich ja mal über PN melden. Vielleicht trifft man sich mal vor Ort.

Gruß
jozzi