Frage Wie funktionieren die Immobilienpreise auf den portugiesischen Portalen?

[Blitz8]

Hallo, als Neuling in diesem forum und auch in Sachen Portugal habe ich mir in den letzten Wochen Preise für Immobilien (auf den Portalen wie imovirtual) in der Region Lissabon/Cascais angesehen und auch etliche Kommentare hier und anderswo gelesen. Es ist erstaunlich! Da werden mehrere Tausend Objekte angeboten. Das eine Portal wirbt damit, dass die Annoncen jetzt NUR noch 7 Monate statt wie vorher über 11 Monate stehen bleiben. Viele Kommentare gehen dahin, dass die Objekte zu überhöhten Preisen angeboten werden. Da das Angebot die Nachfrage deutlich zu übertreffen scheint, würde diese Einschätzung ja Sinn machen.
Wenn ich mir den m2 Preis ansehe, dann wird der häufig (immer?) auf die GESAMTE bebaute Fläche bezogen (also z.B. einschliesslich Auffahrt) und nicht NUR auf den Wohnraum, was den Gesamtpreis natürlich enorm anziehen lässt. Aber selbst dann sind die Preise doch vergleichsweise (es wurde hier eine Statistik von 2013 zitiert) hoch (meist über 1400Euro/m2).
Meine Frage ist, wie realistisch sind denn die angebotenen Preise? Kann man da 10, 20, 30, oder 50+% abhandeln (oder es zumindest versuchen), ohne als Verbrecher angesehen zu werden?
Gibt es EINEN oder mehrere Makler für ein bestimmtes Objekt?
Ist Informationsaustausch via email üblich, oder geht da eher nichts?
Was sind eure Erfahrungen?
Natürlich möchte ich dieses alte Thema nicht aufwärmen, aber über Fakten und Zahlen und Erfahrungen würde ich mich sehr freuen.
Viele Grüsse, Markus - Blitz8

 

[kailew]

Hallo Markus,

Meine Frage ist, wie realistisch sind denn die angebotenen Preise? Kann man da 10, 20, 30, oder 50+% abhandeln (oder es zumindest versuchen), ohne als Verbrecher angesehen zu werden?

ist glaube ich schwierig. Erstens erholt sich Portugal gerade etwas von der Krise was sicher auch mit eher steigenden Preisen einhergehen dürfte. Dann waren die Preise in den guten Lagen auch zu Krisenzeiten nicht wirklich günstig, weil es eine massive Immobilienblase wie in Spanien so nicht gegeben hat und weil es neben der inländischen Nachfrage eben immer ein kräftiges Interesse etwa aus Deutschland gab, wo das Geld billig ist. Und dann ist es in Portugal häufig so, dass die Objekte so lange am Markt sind, bis sich eben ein Käufer findet, der den Preis zahlt. Teilweise jahrelang. Ich würde nicht auf allzugroße Abschläge hoffen. Vielleicht sehen andere das anders, das ist jedenfalls mein Eindruck.

Kai

 

[Sobreiro]

Na ja, du hast dir da natürlich auch eine hochpreisige Gegend ausgesucht.

Für 1 a Lagen in der Gegend werden oft über 2000 € pro qm Wohnfläche verlangt. In Cascais sind 2400 bis 2800 € auch nicht so selten. Ich habe ein App T2 in Cascais sogar für 5400€ pro qm gesehen, was natürlich absoluter Unsinn ist.
Das hat sich alles interessanterweise auch in der Krise nicht so groß nach unten bewegt.
Wenn man den Agenten Glauben schenkt, sind es zur Zeit besonders die Angolaner und die Franzosen, die gerne in und um Lissabon investieren und auch die Portugiesen sind teilweise wieder mit dabei.
Die Handelsspanne ist größer, als wir es von Deutschalnd her gewohnt sind. Oft ist aber die Hypothek auf dem Objekt, die der Verkäufer ablösen muss, ein Problem. Die Bank lässt ihn nicht den Preis soweit senken, auch wenn der Verkäufer es sehr gerne möchte. Wieviel % drin sind, não sei, muss man austesten.

Es gibt oft mehrere Makler für ein Objekt. Eine Informationsaustausch vie E Mail ist sicher möglich, oft aber auch sinnlos, da der Agent das Objekt oft nicht kennt und seine Kentnisse oft auch nur auch dem Datenbestand seiner Agentur nimmt.

Ich beobachte den Immobilienmarkt schon länger, habe viele Objekte besichtigt. Also, man kommt in den Laden und sagt dem Agenten, dieses Objekt will ich gerne sehen.
Verzweiflung, seit Wochen ja Monaten hat keiner danach gefragt. Erste (typisch portug. Reaktion) der Agent greift zum Handy, seine Mitarbeiter greifen zum Telefon und alle telefonieren hektisch herum und versuchen den Besitzer zu erreichen.
Ergebnis in vielen Fällen, Objekt ist bereits weg oder abgerissen oder vermietet oder soll gar nicht mehr verkauft werden.
Und jetzt kommt der folgenschwere Satz: " nao se preocupa" wir finden was für sie, was viel besseres etc.
Was ist ihr Limit??????

Je nach Agenten ist die E Mail Kommunikation, besonders dann, wenn sie NICHT in portug. erfolgt, eher zäh, weil man nicht unbedingt als ernsthafter Interessent angesehen wird. Es gibt derzeit genügend ernsthafte Interessenten vor Ort, da muss man sich nicht unbedingt auf einen E-Mail Austausch mit einem Auländer weit weg einlassen. Sicher gibt es Agenturen, wo es besser klappt.

Speziell Remax, Era, Century 21, La Vita etc. sind Franchiser, die Agenten sind selbständig. Da hängt dann ganz viel vom persönlichen Engagement des jeweiligen Agenten ab.

Niemand kauft ohne Besichtigung, deswegen muss man eigentlich vor Ort sein, um ernst genommen zu werden.
Es wird eigentlich auch nur unbewohnter Bestand gezeigt, d.h. das Objekt ist ohnehin schon leer und wartet auf ein schnellen Abschluß, will sagen, Obkjekt gefunden, ca 90 bis 120 Tage danach ist das Objekt zu bezahlen und wird übergeben. Das ist flotter, als wir es auf dem dt. Markt kennen, bildet aber zunächst einmal die Grundlage in Portugal.

Nachdem die Immobilienagenturen in den ersten 3 Monaten des Jahres 2017 das beste Ergebnis ever vermelden, mache ich dir erst einmal nicht soviel Hoffnung, dass du viel Verhandlungsspielraum hast. Aber, in Portugal gibt es nix, was es nicht gibt und Versuch macht klug.
Imobiliárias registam melhor resultado de sempre no 1.º trimestre

 

[Blitz8]

....vielen Dank euch beiden für die Antworten. Der zitierte Artikel spricht auch über die port. Familien, und wenn ich an unsere eigene Situation denke, dann wäre es nicht so einfach, ein lass sagen 300.000Euro Haus zu finanzieren...insbesondere nicht, wenn ich mir die port. Gehälter ansehe. Ob die Hypotheken da immer noch bei 90% liegen (ich dachte, das sollte es nicht mehr geben? Und selbst wenn, muss ja auch bedient werden...). In anderen Worten: ich durchschaue den Markt dort nicht. Ist mir aber nicht unsympathisch...Ich werde mal am Ball bleiben. VG, Markus - Blitz8

 

[Ozzy]

Wir haben etwas mehr als 20% runter gehandelt. Aber das dauerte wirklich ewig.
Wir hatten das Haus zuerst aber auch besichtigt.
Auch im Hinblick auf Verhandlungen ist das wichtig, denn man kann dann den Finger auf die Schwächen legen.

Den Markt durchschauen kann, glaube ich, nicht nicht mal ein Portugiese. Ich habe immer den Eindruck, die denken, morgen kommt einer, der zahlt den Preis. Warte ich eben.
Und mit Mondpreisen anfangen ist prima, runtergehen kann ich ja immer mit dem Preis.
Realistische Preise habe ich bisher kaum gesehen.
Es ist genau so wie Sobreiro es beschrieben hat.
Noch ein Schmakerl am Rande, das zu verdeutlichen.
Unser Makler war bei Remax zur Zeit der Besichtigung. Beim Kauf schickes eigenes Büro mit eigener Firma.
6 Monate später war gar nix mehr.
Hier ist alles im Fluss, nur die Preise nicht

 

[Sobreiro]

Ich habe immer den Eindruck, die denken, morgen kommt einer, der zahlt den Preis. Warte ich eben.

Blitz 8, du erklärst dir den Markt gerade selbst irgendwie und du bist auf dem richtigen Weg.
Es ist wirklich nicht so einfach, ein 300.000 Euro Haus zu finanzieren...insbesondere nicht, mit port. Gehältern. Deswegen wartete man auf einen Ausländer, irgendwann kommt der und zuckt nicht, wenn er den Preis hört. So sieht das aus.
In Cascais zucken derzeit die französichen Rentner am wenigsten, sagt man.

Aber wenn du dir den Spaß machst und an einem Sonntag die Guincho Straße entlang fährst und dann rechts in die Quinta da Marinha einbiegst, dann wird dir klar, es gibt auch nicht wenige Portugiesen, die sich was größeres leisten können. Hier geht der Trend deutlich zur Zweit- oder Drittimmobilie. Auch wenn die Wohnung hinterher leer ist, hat man ja die Tiefgaragenplätze für den Ferrari etc. Diesen Trend würde ich auch für Objekte in Restelo annehmen.

Mein persönlicher Eindruck für Cascais ist, den Agenturen gehen die "normalen" Objekte aus. T2 ´s sind wirklich selten und wenn, dann liegen sie blöde oder sind unheimlich teuer.
Was jede Agentur zu Hauf zeigt sind große Objekte mit vielen Zimmern, teilweise in erbärmlichen Zustand aber mit "Potential" wie die Agenturen werben. Oder neuere Objekte, de luxo, Condos mit Pool, Sauna, Fitness, Garten, Garage etc. und in den Wohnungen "Zentralstaubsauger" und "Musicambiente" und dann noch Vista Mar und du bist bei 750 000 bis 1 Mio oder mehr.
Was völlig verschwunden ist in Cascais, sind die "Vende Se" Pappschilder an den Balkonen.
Der Markt ist eng geworden und es kommt häufiger vor, dass jetzt neben Vodafone, Nos und Meo auch Immo Agenturen an den Türen klingeln und ihre Visitenkarten reinreichen für den Fall, dass man verkaufen möchte.

Ich weiß nicht, wann Ozzy gekauft hat und wo aber 20% halte ich im Moment in der Lisboa etc. Gegend für nicht realisierbar. Ich sage immer, Cascais und die Linha ist nicht wirklich Portugal, hier gelten andere Regeln. Für uns hat die Krise in Cascais nicht stattgefunden, wirklich nicht, eher das Gegenteil war der Fall, Beispiele kann ich etliche anführen.
In anderen Teilen von Lisboa sah es da ganz anders aus, zappenduster. Und jetzt leidet die "normale" Bevölkerung, die unter "portugiesischen Bedingungen" mit normalem Einkommen in der Gegend leben muss, unter der Preisentwicklung.
Ein derzeit "hippes" Viertel ist "Santos o Velho", die Gegend um die französische Botschaft. Hier gehen die Preise für wirklich alte und kleine Häuser gerade durch die Decke. Gepuscht von der Stadt, die das Viertel gerade zu einem "Fußgängerviertel" umgestaltet zieht es Investoren dorthin, wie blöd. Leidtragende sind die Leute, die dort teilweise seit zig Jahren wohnen und die mit der Preisentwickling nicht mithalten können.

Wenn du dich ernsthaft für das Thema interessierst, musst du hinfahren und dir das vor Ort ansehen und es erleben.

 

[Ozzy]

Vor knapp 3 Jahren im Raum Aveiro/Coimbra.
Und es stand schon länger leer. Aber das ist ja oft so.

 

[vito]

Lissabon und Algarve sind grob gesagt die Top Standorte für Immobilien in Portugal. Deshalb haben die Immobilien natürlich eine andere Preisstruktur als in den ländlichen und abgelegenen Teilen des Landes. Ist ja in Deutschland auch nicht anders. Im Harz kosten Häuser ja nur soviel wie in Stuttgart eine 1 Zimmer Wohnung.

Tipp- wenn Du verhandeln willst, bei Portugiesen machts meist wenig Sinn, schon gar nicht, wenn es mehrere Besitzer gibt (Erbengemeinschaft). Besser wenn der Besitzer Ausländer ist und wieder zurück will oder muss wegen Alter, Beruf, Scheidung etc. Da kommt man dann auch schneller mal zum Zug.

vito

 

[slam]

Seit der Krise 2009 haben sich die Immobilienpreise in lx zentrum bis T2 mindestens verdoppelt. Dieses Segment ist eigentlich im zentrum nicht mehr zu bekommen, wird unter der Hand sofort aufgekauft und renoviert und touristisch genutzt....

Falls sich der Tourismus weiterhin mit diesen Zuwachsraten entwickelt - wird das auch so weitergehen, denke 6000Euro/m2 für schön renovierte Kleinwohnungen wird unter diesen Umständen im Zentrum Lx zb misericordia , santa maria maior,...bald erreicht sein.

 

[Sobreiro]

Ganz so pessimistisch bin ich da nicht aber die Suche nach geeigneten Wohnungen dauert erheblich länger als vor ein paar Jahren und ist eigentlich nur vor Ort mit einem guten Netzwerk oder mit einer pfiffigen Agentur erfolgversprechend. Wenn man nur eine Internetrecherche zu Grunde legt, wird man nur schwer nicht fündig bzw. durch die Preise abgeschreckt.
Ich bleibe dabei, in Portugal gibt es nix, was es nicht gibt. Man muss es nur finden.

 

[slam]

Ganz so pessimistisch bin ich da nicht aber die Suche nach geeigneten Wohnungen dauert erheblich länger als vor ein paar Jahren und ist eigentlich nur vor Ort mit einem guten Netzwerk oder mit einer pfiffigen Agentur erfolgversprechend

Es kommt darauf an , auf welcher Seite man sich befindet,
aber solche Meldungen, wie unten zitiert ( 14.09.2017) geben mir schon zu denken:
( nur gemeldete Hotelbetriebe !!! )
Sind solche kurzfristigen Zuwachsraten verkraftbar?
Rollt da ein AusverkaufsTsunami auf die Zentren von Portugal zu ?

"Die Tourismus-Branche in Portugal steht vor einem weiteren Rekordjahr. Nach Angaben des nationalen Statistikamtes vom Donnerstag verzeichneten die Hotels des südeuropäischen Landes im Juli 7,1 Millionen Übernachtungen von ausländischen Besuchern. Die Umsätze der Branche legten seit Jahresbeginn um 17 Prozent auf 1,8 Mrd. Euro zu. Noch nicht in den Zahlen enthalten sind die Daten für den tourismusstärksten Monat August."

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[Ozzy]

Also hier waren nicht mehr oder weniger Touris unterwegs wie letztes Jahr.
Lissabon und Porto sind sicherlich mehr betroffen, aber ich fand es wie immer.
Im Sommer viele, jetzt weniger, eben die, die ohne Kinder unterwegs sind.