AW: Bauunternehmer und Eigenleistung
Ich möchte das Thema hier nochmal aufnehmen, für alle, die evtl. ähnliche Schwierigkeiten haben: wir haben endlich einen Menschen gefunden, der vernünftig, logisch und strukturiert mit uns gesprochen hat: einen Architekten. Der, und danach noch ein zweiter, hat uns u.a. Folgendes erklärt (gültig für den Regierungsbezirk Faro):
- eine Ruine darf IMMER wieder aufgebaut werden
- man braucht nur eine Einreichung aber keine Genehmigung, solange der Wert des fertigen Baus 16.000 € nicht übersteigt
- alles, was darüber liegt, bedarf einer Genehmigung durch die Camara und somit eines Bauunternehmers, ist es weniger, kann in Eigenleistung gebaut werden
- ein Auf- bzw. Umbau ist viel unkomplizierter, einfacher zu genehmigen und kostengünstiger, als ein Neubau. Für einen Umbau MUSS DAS HAUS ERHALTEN BLEIBEN. Da das nicht immer geht und auch nicht erwünscht ist (nasse Wände, keine Isolierung), wird die Ruine oftmals komplett abgerissen und unter Verwendung des ursprünglichen Grundrisses neu aufgebaut und erweitert. Streng genommen ist das illegal, weil für einen kurzen Augenblick kein Haus (Ruine oder Neubau) existiert. Somit ist es dann per Definition ein Neubau. Der wird u.u. überhaupt nicht genehmigt. Man umgeht das, indem man den Abriß der Ruine nicht ins Baubuch einträgt.
- Der Bauunternehmer muss eine Lizenz (Alvara) haben. Es gibt da unterschiedliche, je nach Kapital. Z.B. dürfte ein Unternehmer mit einer Alvara über 30.000 € keinen Bau für 1 Mio € durchführen, damit die Bauherren gegen die Pleite des Unternehmers geschützt sind. Diese Alvara wird jährlich erneuert und kostet den Unternehmer ein Schweinegeld.
- Der Bauunternehmer haftet für Mängel auch über die Fertigstellung des Baus hinaus. Sogar wenn der Bau verkauft wird, haftet er noch.
- Einen Architekten braucht man nicht unbedingt, wenn man sich die Überwachung des Baus und die ganzen Gespräche mit der Camara antun will. Allerdings ist es wie beim Steuerberater: das Amt ist beruhigt und schaut weniger hin, wenn der Fachmann kommt. Spätestens bei Änderungen der Genehmigung ist ein Archtekt zu empfehlen.
- Alle am Bau beteiligten müssen die Alvara haben, bzw. unter selbiger arbeiten, also Subunternehmer des Bauunternehmers werden (offiziell).
- Wenn man Eigenleistung erbringen will oder eigene Firmen beauftragen, muss an die Alvara vom Bauunternehmer quasi kaufen. Das ist für den Bauunternehmer ein hohes Risiko und wenig Gewinn, daher machen sie nicht gern, man findet aber welche, wenn man geduldig sucht und sich von den Architekten helfen lässt (kostet nichts, solange kein Vertrag zustande kommt).
So, und da sieht man, weshalb die Bauunternehmer so auf ihre Pfründe achten, - nicht wahr, lieber Maximus? Sie zahlen furchtbar viel Geld für die Alvara und werden noch über den Bau hinaus zur Verantwortung gezogen. Daher wollen sie niemand auf "ihrer" Baustelle, der nicht unter ihrer Alvara arbeitet und natürlich auch Margen einfährt. Und um den Bauunternehmer kommt man nicht drum herum, wenn man nicht tatsächlich nur eine Ruine aufbaut und den Wert von 16.000 € nicht überschreitet. Das wird bei der Abnahme kontrolliert.
Fazit: man kann in Portugal billig bauen, sofern man mit einer feuchten, engen Bude auskommt. Alles was darüber hinaus geht, ist schweineteuer.
Maximus ist herzlich eingeladen, mich zu korrigieren, falls ich Fehler in meinen Infos habe.
Derzeitiger Stand: Das Betonskelett ist fertig, der deutsche Bauunternehmer wird gewechselt, da viel zu teuer. Wir bekommen Angebote von 5 portugiesischen Baufirmen, die alle wissen, dass wir Eigenleistung erbringen möchten. Wir lassen zunächst Gesamtangebote erstellen, detailiert für die einzelnen Gewerke. Sobald ein Unternehmer ausgewählt ist, schauen wir, was wir evtl. günstiger ohne ihn machen und verhandeln das dann mit ihm. Die Bauuaufsicht macht der portugiesische Architekt, solange wir nicht vor Ort sind, weil wir die enormen Mehrkosten in Deutschland derweil erarbeiten müssen. Wenn wir da sind, machen wir es selbst, das kann man flexibel vereinbaren.
Angebote von Kläranlagen kommen rein (Änderung der Genehmigung ist fällig, die derzeit genehmigte 30 qm Betongrube wollen wir uns ersparen),und Strom ist auch schon da (zumindest alle technischen Voraussetzungen und der Antrag). War lustig zu sehen, wie 11 Masten entlang der Strasse nur für uns gesetzt wurden. Ein Problem ist noch die Quelle, da sie evtl. nicht ausreichend liefert und wir uns nicht trauen, sie noch weiter aufzubaggern. Der alte Stollen ist leider total tot, es läuft nur an der Seite raus. Für die Cisterna wollen wir auch eine Änderung der Genehmigung, derzeit ist ein irre riesiges unterirdisches Becken direkt am Haus vorgesehen, mit Pumpe, anstatt den steilen Hang zu nutzen. Die Gasleitung werden wir hoffentlich nicht verlegen müssen, da es dort keins gibt und nie geben wird.
Viele Grüße und nochmal danke an Alle, die hier gepostet haben!
Shakti
