Ich habe 1994 zwei Grundstücke mit je einer Vulkanstein-Ruine auf der Insel Faial für 3 Millionen Escudos gekauft, damals DM30.000. Die Renovierung der Ruinen fing 1996 an und zog sich über die Jahre hin bis heute. Wir waren jedes Jahr 3-4 Monate dort und machten Verbesserungen, entweder in Eigenleistung, durch Unternehmer oder Handwerker, die wir inzwischen kannten - aber alles schwarz, ohne Rechnungen und IVA. Nun, nach 30 Jahren verkaufen wir das inzwischen schmucke Anwesen für 290.000€. Der Kaufpreis ist hochgerechnet auf heutigen Wert etwa 27.000€. Ohne Belege soll der Zugewinn berechnet werden aus Verkaufspreis - (Kaufpreis x1,8). Die Zugewinnsteuer beträgt 28% auf die Hälfte des Zugewinns. Also sollen wir 36.820€ ZGSteuer zahlen. Weiss jemand wie man die ZGSteuer mindern kann?
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Steuerpflicht beim Verkauf von renovierten Immobilien
- Ersteller cantovento
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- immobilien in portugal rechnung
Also ich finde, da habt Ihr (alle) schon ziemlich viel Steuern "gespart"...Und die Gewinnmarge ja nun auch nicht grade klein.
Warum denkst Du, dass der Zugewinn zu hoch berechnet ist?
Hier kann man das simulieren
www.doutorfinancas.pt
Calculadora de mais-valias de imóveis
Vendeu uma casa? Calcule, através deste simulador, qual é a mais-valia imobiliária obtida e qual o imposto que vai pagar.
@Iris_K Ja, das fürchte ich auch. 50% des Gewinns wird mit dem entsprechenden Einkommensteuersatz (max. 48%) besteuert.
Jein, wenn die verkaufte Immo Dein Hauptwohnsitz in Portugal war und Du von dem Erlös innerhalb von drei Jahren einen neuen Hauptwohnsitz in der EU kaufst, kannst Du den Kaufpreis gegenrechnen. Wenn Du nicht 100% des Erlöses reinvestiertst sondern nur z.B. 80%, dann musst Du 20% des Gewinns versteuern. Wenn Du über 65 bist, kannst Du auch statt einer Immobilie bestimmte Investments kaufen und so die Steuerschuld drücken. Diese Papiere haben die Besonderheit, dass Du pro Jahr nur einen bestimmten Prozentsatz verkaufen darfst. Ich habe allerdings noch nie solche Finanzprodukte gesehen. Wenn jemand einen Link hat, wäre ich interessiert.
und was mich interessiert zum gleichen thema :
angenommen ich habe zb. rechnungen incl. iva von 50000.- für renovierungen - von 2024 , die werden ja im Prinzip angerechnet - also vom Gewinn abgezogen.
muss ich diese rechnungen bei der steuer einreichen / registrieren lassen, bis wann ? oder sammel ich einfach jahrelang rechnungen bis zum Verkauf ?
...und wie lange werden die beim verkauf angerechnet - hab mal was von 12 Jahren gehört... ???
angenommen ich habe zb. rechnungen incl. iva von 50000.- für renovierungen - von 2024 , die werden ja im Prinzip angerechnet - also vom Gewinn abgezogen.
muss ich diese rechnungen bei der steuer einreichen / registrieren lassen, bis wann ? oder sammel ich einfach jahrelang rechnungen bis zum Verkauf ?
...und wie lange werden die beim verkauf angerechnet - hab mal was von 12 Jahren gehört... ???
Ist wirklich interessant für die, die überhaupt Quittungen haben....
Laut meinem Stb. ist es genau so. Es müssen korrekte Rechnungen sein (also kein Blatt Papier mit ein paar Zahlen), es muss der korrekte Ort drauf stehen (also die Adresse des Hauses, das verkauft wird) und die NIF natürlich. Akzeptiert werden die Rechnungen der letzten 12 Jahre. Du musst die Rechnungen auf Verlangen vorlegen, wenn Du nach dem Verkauf bei der nächsten Steuererklärung Deinen Gewinn aus dem Verkauf erklärst. Davor musst Du die Rechnungen nicht registrieren.
Das Vorgehen benachteiligt leider diejenigen, die eine "Ruine" kaufen, herrichten, selber drin wohnen und nach mehr als 12 Jahren verkaufen. Denn dann können sie nur den ursprünglichen Kaufpreis ansetzen und nicht mehr die - teils beträchtlichen - Renovierungskosten.
Aber man hat ja schon Rechnungen...und wenn es nur Material ist, oder machen das alle "schwarz"???
Wenn nur die Rechnungen der letzten 12 Jahre akzeptiert werden, hat man ja echt Pech gehabt...
Ich habe auch schon gehört, das Gelegentlich zB. Rechnungen für Boiler oder Küchenmöbel, die theoretisch wieder ausgebaut werden könnten, nicht akzeptiert werden...
Es werden aber in letzter Zeit ganz viel Transporter und "Bäckerwagen" kontrolliert, denn seit ein paar Jahren müssen auf Firmen zugelassene Fahrzeuge, für alles einen Lieferschein haben, der vor Abfahrt beim Finanzamt online registriert sein muss.
Wenn man das nicht hat, drohen hohe Strafen.
Ich kann aber nicht beurteilen, ob das dieses ganzen Schwarz- und Graumarkt beim Bau etwas eingedämmt hat. Die Baubranche ist ein großer Wirtschaftszweig und ich denke, wenn an einer Seite Steuern entgehen, versucht man sie durch diese Mais-Valias (Veräußerungsgewinn Steuer) wieder einzufangen...
Ich habe auch schon gehört, das Gelegentlich zB. Rechnungen für Boiler oder Küchenmöbel, die theoretisch wieder ausgebaut werden könnten, nicht akzeptiert werden...
Ich vermute es ist nicht mehr ganz so leicht, aber als wir vor 20 Jahren gebaut haben, wollten in der Gegend recht bekannte Küchenbaufirmen nur eine Rechnung über die Hälfte des Betrages ausstellen... Brunnenbauer hat ähnliche Rechnungsideen gehabt...Aber man hat ja schon Rechnungen...und wenn es nur Material ist, oder machen das alle "schwarz"???
Es werden aber in letzter Zeit ganz viel Transporter und "Bäckerwagen" kontrolliert, denn seit ein paar Jahren müssen auf Firmen zugelassene Fahrzeuge, für alles einen Lieferschein haben, der vor Abfahrt beim Finanzamt online registriert sein muss.
Wenn man das nicht hat, drohen hohe Strafen.
Ich kann aber nicht beurteilen, ob das dieses ganzen Schwarz- und Graumarkt beim Bau etwas eingedämmt hat. Die Baubranche ist ein großer Wirtschaftszweig und ich denke, wenn an einer Seite Steuern entgehen, versucht man sie durch diese Mais-Valias (Veräußerungsgewinn Steuer) wieder einzufangen...
Als der Vorbesitzer unseres Hauses das Mitte der 1990er Jahre hat renovieren und umbauen lassen, wurden auch kaum "richtige" Rechnungen gestellt, scheint damals auf den Inseln normal gewesen zu sein. Wir haben für ziemlich Vieles Rechnungen (bei Gärtnerarbeiten nicht immer), einige aber auch nur auf einen Zettel handgeschrieben. Aber jetzt mal ganz ehrlich, wenn man 30 Jahre Lebensqualität und Freude da hatte und jetzt mit guten Gewinn verkauft und da auch noch die Rechnungen aus denn letzten 12 Jahren bei der Zugewinnsteuer anrechnen kann... Die Umbaukosten in der 1990er Jahren waren auf den Azoren auch noch im überschaubaren Bereich (wir haben vom Vorbesitzer den Kaufvertrag in die Kosten für den kompletten Umbau des ruinösen Hauses bekommen). Wir könnten unser Haus heute bereits nach wenigen Jahren mit überschaubaren Investitionen zum mindestens doppelten Preis verkaufen, also ein Minus macht man beim derzeitigen Immobilienboom ganz bestimmt nicht... Und ansonsten den Verkaufsgewinn einfach in eine Immobilie in Deutschland investieren und die dann vererben, da spart man die Steuern in Portugal ganz fix wieder ein...
Die Hauptrenovierung wurde vor dem Erdbeben 1998 ausgeführt. (Auf den Inslen Faial, Pico und São Jorge verwendet man bis heute "vor dem Erdbeben" und "nach dem Erdbeben" wie anderswo "vor Christus" und "nach Christus"). Mein alter Neubau hatte nach dem Erdbeben nur im Putz einer Stirnwand einen kleinen Riss, wie er auch bei Bodensenkungen vorkommt - obwohl in der Nachbarschaft einige drastische Schäden vorgekommen waren. Vor dem Erdbeben und vor der EU waren es auch ganz andere Inseln. Die Strassen waren ähnlich schlecht wie damals in der DDR, es gab kaum Strassenbeleuchtung, fast nur klapperige uralte Autos, kaum Gastronomie, als Touristen nur wirkliche Naturmenschen, usw. Rechnungen mit IVA gab es allgemein nur für Unternehmen oder Geschäfte, die wegen ihrer contabilidade nicht anders konnten. Ein Angebot von einem Bauunternehmer bestand typischerweise aus einer Zahl auf einem Stück Zementsackpapier. Wenn man ein detailliertes Angebot wollte, bekam man die Zahl aufgeteilt in 2: material & mão de obra.
Ich halte 1,8x den damaligen Preis einer Ruine (vor dem Erdbeben) nicht für annähernd ausreichend den "Erstellungswert" für die Zugewinnsteuer zu ermitteln. Anfänglich führte ich noch eine Tabelle der Ausgaben für mich selbst, das gab ich aber irgendwann auf. Selbst wenn ich sie aber akribisch weitergeführt hätte, würde mir das ja nichts nützen, da die Werte ja ohne Rechnungen und IVA waren. Und die Argumentation, man hätte ja dank der gestiegenen Immopreise eh genug "verdient", erschliesst sich mir auch nicht: warum soll denn der Staat davon profitieren?
Ich halte 1,8x den damaligen Preis einer Ruine (vor dem Erdbeben) nicht für annähernd ausreichend den "Erstellungswert" für die Zugewinnsteuer zu ermitteln. Anfänglich führte ich noch eine Tabelle der Ausgaben für mich selbst, das gab ich aber irgendwann auf. Selbst wenn ich sie aber akribisch weitergeführt hätte, würde mir das ja nichts nützen, da die Werte ja ohne Rechnungen und IVA waren. Und die Argumentation, man hätte ja dank der gestiegenen Immopreise eh genug "verdient", erschliesst sich mir auch nicht: warum soll denn der Staat davon profitieren?
Das Argument höre ich auch in unserem Freundes- und Bekanntenkreis von Portugiesen und Zugereisten immer wieder. Normalerweise kurz bevor sich dieselbe Person darüber beschwert, dass die Straßen in einem schlechten Zustand und unbeleuchtet sind, dass es keine kurzfristigen Termine bei Fachärzten gibt, medizinisches Personal, Polizisten und Feuerwehrleute zu schlecht bezahlt werden ....
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