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Treuhandkonto und sichere Zahlungsabwicklung

Dieses Thema im Forum "Portugal Allgemein" wurde erstellt von Dom Estêvão, 26 Juni 2020.

  1. Dom Estêvão

    Dom Estêvão Admirador Teilnehmer Stammgast

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    Gibt es in PT ähnliche Konstrukte zur sicheren Zahlungsabwicklung für beide Seiten, wie in DE?
    1. Käufer zahlt auf ein Konto die Kaufsumme ein. Weder Käufer noch Verkäufer haben Zugriff auf das Geld.
    2. Der Verkäufer erhält das Geld nach Erfüllung des Kaufvertrags vom Treuhänder ausbezahlt.
    Ein Notar (hier vermutlich Cartório) verwaltet dieses Konto und regelt die Auszahlung.

    Gibt es sowas hier? Was heißt Treuhandkonto auf Portugiesisch? Über Leo und Deepl habe ich Begriffe wie "fiduciário" und "conta caucionada" gefunden. Geht in die Richtung, aber klingt nicht nach dem genauen Fachausdruck. Oder doch?
     
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  3. Stephanie

    Stephanie Entusiasta Teilnehmer Stammgast

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    Ich leite die Frage mal durch an unseren Forums-Immobilienmakler Harald (@HaraldLF), der weiß das auf jeden Fall, da es wenn sicher vorwiegend beim Immobilienkauf eine Rolle spielt.
     
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  4. Farbenzeit

    Farbenzeit Lusitano Teilnehmer Stammgast

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    Wir haben an unsere Anwältin bezahlt, die hat dann beim Notar das Finanzielle geregelt.
     
  5. ALISAN

    ALISAN Entusiasta Teilnehmer Stammgast

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    "conta fiduciária" bzw. "depósito escrow" - übernommen aus dem mitteleuropäischen Raum -

    Solch ein Konto ist in PT mit Privatleuten wohl nicht üblich

    - hier arbeitet man wohl eher mit "Vermögensbestätigungen" der Bank ("notas bancárias")
    - taucht auch in BdP (Banco de Portugal) nur im bilingualem Glossar auf

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  6. Roemer

    Roemer Apaixonado Teilnehmer Stammgast

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    Das hat mit dem privaten Immokauf nichts zu tun. So etwas ist hilfreich beim Handel mit Drittländern, z.B. China.
     
  7. Ozzy

    Ozzy Lusitano Teilnehmer Stammgast

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    Ich kann dir das nur von unserem Hauskauf beschreiben.
    Das läuft völlig anders ab wie in Deutschland, wo man auf das Notaranderkonto zahlt und der Notar zwischen den Parteien steht und den genauen Ablauf versichert.

    Nach dem Kaufvertrag zahlt man 10% an den Verkäufer, der Vorvertrag.
    Bei der Eigentumsübertragung beim Notar wird der eigentliche Kaufvertrag abgeschlossen und dabei ein Barscheck dem Verkäufer übergeben.
    Im Zuge dessen überträgt der Notar im beisein aller das Eigentum online auf den Käufer.

    So beim Hauskauf.

    Du hast aber wahrscheinlich Zug um Zug nach Baufortschritt Zahlungen im Sinn.
    In diesem Zusammenhang habe ich noch nichts davon gehört.
    Ein Grund, warum so viele Bauruinen rumstehen.
    Nach Fertigstellung eines Bauabschnitts zahlt der Bauträger nach Abnahme den Ausführenden.
    Das klappt sehr oft nicht, weil kein Geld da ist.
    Dann verlassen die Arbeiter die Baustelle und die Ruine steht still.
     
  8. Sir Iocra

    Sir Iocra Lusitano Teilnehmer Stammgast

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    Was du suchst ist eher eine (Fiel) Depositário. Ein Fiduciário ist ein Treuhändler, der ein Erbe verwaltet im Auftrag eines Erblassers.
    Johan
     
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  9. Dom Estêvão

    Dom Estêvão Admirador Teilnehmer Stammgast

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    Bin mit meinem Anbieter nun angebotsseitig vollkommen durch. Passt alles. Nur die Zahlungsmodalitäten kann ich so nicht akzeptieren. Der gesamte Rohbau inkl. Fenster und Türen (casa fechada) wird in Estland produziert und nach PT transportiert. Die Arbeiter für die Montage kommen ebenfalls aus Estland. Laut Vertrag sollen 50% bei Bestellung, 40% beim Versenden aus Estland und 10% beim Eintreffen des Pakets auf der Baustelle bezahlt werden. Das geht natürlich so nicht.

    Der Hintergrund ist klar. Der Anbieter will sicherstellen, dass er sein Geld bekommt. Er geht Null in Vorleistung/Risiko. Ich will (muss!)allerdings sicherstellen, dass ich meinen Rohbau bekomme, und zwar wie vertraglich geregelt.

    Ich habe Referenzen zum Anbieter, unter anderem ein Bekannter (über eine Ecke), der ein Haus mit denen gebaut hat. Ging alles gut und lief korrekt ab. Das ist zwar ein positives Indiz, aber keine Garantie. Geht der Schuppen pleite, ist das Geld weg. Arbeiten die plötzlich nicht wie vereinbart, kann ich auch nichts machen.

    Der Weg über ein Treuhänder sollte beiden Seiten die notwendige Sicherheit geben.
     
  10. Ozzy

    Ozzy Lusitano Teilnehmer Stammgast

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    Wie ist der denn drauf?
    Schlusszahlung mit eintreffen des Paketes in Portugal?
    Mit Schlüsselübergabe oder Richtfest ist normal.
    Der hat 90% des Geldes und du sitzt auf deinem Grundstück und nix kommt? Krasse Nummer.

    Baut der Hersteller es nicht auf?
    Ist das eine andere Firma?
     
  11. Dom Estêvão

    Dom Estêvão Admirador Teilnehmer Stammgast

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    Hatte das schon einmal anderweitig geschrieben. Der Anbieter ist Link nur für registrierte Nutzer sichtbar. und kommt aus Estland. Wir haben die Qualität der Häuser geprüft und scheint wirklich gut zu sein. Gute Materialien, Struktur sieht gut aus, Fenster sind dreifach verglast von Kömmerling etc. Nicht täuschen lassen. Die abgebildeten Preise sind natürlich netto und auch nur das "Hauspaket", quasi ein geschlossener Kasten. Mal drei plus Märchensteuer muss man mindestens rechnen, je nach Ansprüche an den Ausbau. Das "Hauspaket" setzt quasi auf einem vorhandenen Fundament auf. Die machen zwar auch bis schlüsselfertig, das ist dann aber wieder gewöhnlicher Portugiesen-Ausbau.

    Also Hauspaket, Transport und Montage durch Handwerker aus Estland. Die Montage dauert angeblich 3 Tage. Wir waren auf einer Baustelle, und haben uns das vor Ort angeschaut. Kann mir vorstellen, dass es stimmt.

    Ich habe als Alternative noch einen LSF-Anbieter (Light Steel Frame, Link nur für registrierte Nutzer sichtbar.). Preislich sind wir da noch in Verhandlung, scheint aber deutlich teurer zu sein. Holz ist mir sympathischer LSF ist etablierter und wäre unter Wiederverkaufswert sicher besser. Modiko gehört zu den teureren Anbieter unter LSF, ist Teil von Link nur für registrierte Nutzer sichtbar., also eine andere Nummer als Norges Hus. War erst gestern dort und habe mir die Fabrik angeschaut. Dumm nur, dass mein Projekt auf Holz und auf zwei Stockwerke ausgelegt ist. Bei LSF brauche ich Teile des Projekt (Statistik, Akustik und Thermik) neu und ich sollte besser einstöckig bauen. Das reduziert die Kosten um ca. 20%. Also das Pferd auf den letzten Metern zu wechseln, wäre jetzt echt blöde. Nochmal ca. 5K für ein komplett neues Projekt ohne ersten Stock plus ein paar Wochen, bis Architekt und Ingenieur alles erstellen.
     
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  12. HaraldLF

    HaraldLF Admirador Teilnehmer Stammgast

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    Hallo,
    Ich verstehe, dass dies jetzt nicht direkt mit Immobilienkauf zu tun hat, richtig?

    Erstmal zum Immobilienkauf.
    Eine Bezahlung sollte immer beiden Parteien Sicherheit geben. Das kann ein Bankscheck sein (visado) eine Überweisung oder eben über ein Treuhandkonto.
    Solche Konten können von einem Anwalt, Notar oder Solicitador verwaltet sein.
    Überweisung habe ich auch schon gemacht und zwar gibt es in Portugal, Sofortüberweisungen ( von PT Bank zu PT Bank). Da kann es dann vorkommen, dass der Verkäufer trotz online Bestätigung misstrauisch bleibt, da warten wir halt ein oder zwei Stunden ab, bis die Verkäuferbank das OK gibt. Dem Notar reicht meistens die Überweisungsbestätigung. Ich spreche nicht von einer normalen Überweisung, die bis zu zwei Tage dauern kann.

    Nun zu dem Fall hier. Da gibt es wohl keine vollständige Lösung. Von welchem Land würde denn nach Estland überwiesen werden? Ich würde ja 50% bei Bestellung und dann 40% bei Ankunft und 10% bei Übergabe des fertigen Hauses verstehen.
    Aber auch hier kann man mit Anwalt, Notar oder Solicitador über Treuhandkonto bezahlen.
    Vielleicht sollte man hier auch etwas anders denken. DT Botschaft in Estland kontaktieren, nach vertrauenswürdigem Anwalt, Notar fragen, den beauftragen, auf dessen Treuhandkonto überweisen und der regelt dies mit der Firma ab?
     
  13. bonjardim

    bonjardim Amador Teilnehmer Stammgast

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    Es entstehender Eindruck, so ein Notaranderkonto wäre auf Wunsch einrichtbar.

    Zumindest in Deutschland ist das nicht mehr der Fall.

    Hier die Lage für Deutschland: „
    Notaranderkonto – Gesetzgeber erschwert Nutzung
    Obwohl diese Zahlung über ein Notaranderkonto für den Käufer viel Sicherheit verspricht, hat der Gesetzgeber dem schon vor Jahren eine Schranke vorgesetzt. So schreibt das Beurkundungsgesetz vor, dass ein Notar ein sogenanntes Anderkonto nur dann einrichten darf, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse gegeben ist (§ 54a Absatz 2 BeurkG). Das bedeutet, selbst wenn beide Vertragsparteien gern ein Notaranderkonto nutzen möchten, muss sich der Notar dem Wunsch widersetzen, wenn kein besonderes Sicherungsinteresse besteht. Ob ein solches Interesse besteht, entscheidet der Notar im Einzelfall.
    Berechtigt ist ein Sicherungsinteresse in der Regel, wenn
    der Verkäufer die Immobilie bereits vor offiziellem Übergabetermin und vollendetem Eigentumsübergang übergeben möchte. Zahlt der Käufer den Kaufpreis auf das Notaranderkonto ein, kann die Übergabe schneller erfolgen, weil der Kaufpreis schon hinterlegt ist.
    ein Käufer die Immobilie durch mehrere Kreditinstitute finanziert. Durch das Notaranderkonto lassen sich die Zahlungen besser koordinieren und absichern
    die Immobilie sich in der Zwangsverwaltung befindet. Der Notar kann dem Gläubiger auffordern, sein Verfahren einzustellen, sobald der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto eingegangen ist,,

    Im konkreten Fall müsste man jetzt doch zuerst einmal prüfen, ob Estland und Portugal ähnliche Regeln und Bestimmungen haben und dann kommt die Frage auf, WO, bei welchem Notar in welchem der beiden betroffenen Länder und Rechtssysteme das Notaranderkonto so eingerichtet werden kann, dass beide Vertragsseiten das auch akzeptieren.

    Ob ich als Estländischer Verkäufer ein Anderkonto bei einem portugiesischen Notar akzeptieren würde darf man da schon fragen, genauso, wie ob man als Käufer in Portugalmit einem Anderkonto in Estland zufrieden wäre.
     
  14. Dom Estêvão

    Dom Estêvão Admirador Teilnehmer Stammgast

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    @HaraldLF danke, ist etwas unkomplizierter. Die Estonier haben eine Firma in PT, Spanien usw. Vertrag läuft auf diese Firma, Zahlung und Vertrag also PT. Das Grundstück habe ich ganz einfach mit Check auf dem Cartório gekauft. Hier haben wir aber Auftrag, Produktion, Montage, Abnahme, also eine Zeitspanne zu überbrücken. Die wollen natürlich nicht mein Haus fertigsägen, und dann kauft es niemand. Ich will nicht das Material vorabzahlen und dann kommt es nie oder hat Mängel. Daher müsste ich wissen, wie sowas hier in PT machbar ist. Für mich ist in nennenswerte Vorleistung gehen, ein KO-Kriterium. Wegen 2.000,00 Euro würde ich mir nicht in die Hosen machen, beim 50- oder 100-fachen schon. Der Sachverhalt ist eigentlich ganz einfach und sollte "Daily Business" sein. Ich habe mal parallel bei der IHK in Lissabon gefragt, wie so was in PT darstellbar ist. Ob die was wissen, schau mer mal. Finde ich keine sichere Lösung, dann trete ich das ganze Projekt in die Tonne, nehme das Geld und gehe nach Estoril ins Casino. Auch da kann man verlieren und gewinnen ;)
     
  15. Riko

    Riko Admirador Teilnehmer Stammgast

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    In den 80er Jahren hab ich mal Enfield-Motorräder aus Indien importiert.
    Da haben wir uns gegenseitig mit einem 'letter of credit' abgesichert.
    Sowas machen die Banken. Natürlich gegen Gebühr...
     
  16. Dom Estêvão

    Dom Estêvão Admirador Teilnehmer Stammgast

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    Und wie soll das gehen? Man kann ja viele Letter schreiben. Iss kein Geld da, gibts nix. Oder was ist ein "Letter of Credit"? Bankbürgschaft nutzt ja auch nicht viel. Mir schon, aber nicht dem Verkäufer. Wenn ich zwar Geld habe, das aber nicht anweise, dann muss er es einklagen. Es braucht eine dritte Instanz, eine Art Schiedsrichter, dar dann sagt. "Jetzt iss gut. Vertrag erfüllt, Kohle freigegeben". Oder "Jetzt iss gut, Vertrag nicht erfüllt, kannst Dein Geld wieder haben". Wie soll es anders gehen?
     
  17. Riko

    Riko Admirador Teilnehmer Stammgast

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    Google einfach, die banken arbeiten zusammen und sind 'Schiedsrichter'.

    Deine bank macht den letter of credit.

    Ist ganz normal bei internationalen geschäften..
     
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  18. Dom Estêvão

    Dom Estêvão Admirador Teilnehmer Stammgast

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    Das kann man sicher auch "nationalisieren". Vielversprechend! Danke.
     
  19. HaraldLF

    HaraldLF Admirador Teilnehmer Stammgast

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    Wie gesagt, ich verstehe deren Forderung nicht und schon gar nicht, wenn die in PT ansässig sind.
    Wir bauen auch und da bezahlt niemand vorab. Entweder der Kunde bezahlt, je nach Bauzustand, von einem Ingenieur bestätigt, dann haben wir unsere eigenen Projekte, wo der Kunde 25% anzahlt und den Rest bei Hausübergabe und dann gibt es die bei Neubauten von Wohnungen anderer Baufirmen, wo im Vertrag die Zahlungsart steht, aber auch hier ist es üblich, dass die letzen 20+10% gegen Ende gezahlt werden.
    Kann man denn nicht mit der Firma sprechen, dass 40% bei Ankunft in Portugal und 10% bei Abnahme gezahlt werden?
    Wie sieht denn die Rückerstattungsklausel im Vertrag aus?
    Geht es denn mit einem Gespräch nicht weiter?
     
  20. Maximus

    Maximus Lusitano Teilnehmer Stammgast

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    Natürlich geht das so nicht:eek: Dann wäre das Haus ja schon zu 100% bezahlt, bevor überhaupt mit dem Zusammenbau begonnen wurde.
    Es gibt ein mexikanisches Sprichwort : ein Sänger, der schon bezahlt worden ist, singt nicht mehr.
    Erinnert mich irgendwie so ein bisschen an die Machenschaften eines XXX.
    edit Paule: Ganz egal, was passiert ist, Klarnamen werden nicht akzeptiert!
     
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 26 Juni 2020
  21. Dom Estêvão

    Dom Estêvão Admirador Teilnehmer Stammgast

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    Ja klar, das weiß ich alles bzw. will sagen, so blöde bin ich nicht ;) Aber vielen Dank für die Feedbacks. Das hilft mir enorm. Ich sehe das so:

    50% bei Auftragsvergabe ist ein Nogo. Dann nochmal 40% bei Beginn des Transports ist Schwachsinn. Soll ich nach Estland fliegen und prüfen, ob der Lastwagen losfährt? Und was ist nach der nächsten Kurve? Dreht der dann wieder um? Und dann noch mal 10%, wenn die den Holzhaufen aufs Grundstück werfen. Wird ja immer grotesker.

    Für mich gibt es nur eine Lösung, bei der ich 100% abgesichert bin. Das Risiko von Pfusch und versteckten Mängeln usw. ist mir hoch genug. Das hat aber jeder Bauherr, egal wo und mit wem er baut. Also 30% oder 50% Anzahlung ist auch keine Alternative. Ich brauche 100% Sicherheit.

    Ich habe mich nun selbst in eine Abhängigkeitslage gebracht, da ich keinen Plan B verfolgt habe. War zu überzeugt von der Lösung. Schön blöde, aber heulen/ärgern nutzt nix. Lernen und besser machen, ist die Devise. Es ist ja auch noch nichts angebrannt.

    Ich habe seit Vertragsvorlage mit dem Lieferanten nicht mehr gesprochen. Ich muss die Möglichkeiten erst selbst alle verstehen und bewerten. Dann gehe ich in Verhandlung mit denen. Vielleicht habe die ja auch einen akzeptablen eigenen Vorschlag. Wenn nicht und die keiner Lösung zustimmen, die auch für mich gut ist, dann baue ich mit einem anderen Anbieter, oder, komplett selbst, traditionell, mit meinem Ingenieur. Da kaufe und zahle ich in kleinen Abschnitten und kann reagieren, wenn was nicht passt.

    Dumm ist halt, dass ich dann quasi noch ein Projekt machen muss. Ich habe schon einen fertigen Architekturvorschlag in der Schublade, für die Version "einstöckig selber bauen". Alles andere muss nochmal neu erstellt werden. Statik, Wasser, Akustik, Feuer, blablabla. Also 2 bis 3 K zum Fenster rausgeworfen...und ich brauche Geduld. Einzug nicht Frühjahr 2021 sondern ab Winter 2021.

    Apropos B. Wir haben in Setúbal ein Haus angeschaut. Wir waren auf der Baustelle und konnten ziemlich viele Details sehen. Lustig war, dass wir den Bauherrn kannten. War ein Zufall. Das Haus steht und es ist alles wie erwartet. Der hat tatsächlich auch so bezahlt 50-40-10. Lief alles korrekt. Er ist auch heute noch zufrieden. Ich habe ihn gestern Abend extra angerufen. Das nutzt mir aber nix. Was passiert morgen, wenn ICH überwiesen habe. Plötzlich sind die Estonier pleite, Corona kommt wieder um die Ecke oder uns fällt einfach der Himmel auf den Kopf. Nee, nur sichere Geschäfte oder eben gar nicht. Bin halt ein Schisser:)

    Und noch was. Der Letter of Credit oder auf Deutsch Link nur für registrierte Nutzer sichtbar. scheint eine vielversprechende Möglichkeit für beide Seiten zu sein. Ich habe gerade eben von einer weiteren Möglichkeit erfahren, aber noch nicht ganz verstanden. Bankgarantie. Ich zahle 100% auf einen Schlag und die Bank des Auftragnehmers garantiert die Rückzahlung, wenn innerhalb vereinbarter Fristen nicht geliefert wird. Jedenfalls soll es so ähnlich laufen und ist bekannt und gängig in PT. Also mal sehen, was aus dem ganzen wird. Am Ende muss dann noch ein Anwalt drüber schauen. Ist mir jetzt zu kompliziert geworden.
     
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 27 Juni 2020

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